一、土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。答：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（7）增值額==3995（萬元）（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%（9）應(yīng)納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）例二：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。每棟售價(jià)180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費(fèi)附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅計(jì)算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬元)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬元)轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)加計(jì)扣除金額：5200×20%=1040(萬元)扣除項(xiàng)目合計(jì)：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)增值額=.6=7082.4(萬元)增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)二、會(huì)計(jì)處理1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅2467.082.實(shí)際上交時(shí)：借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅2467.08貸：銀行存款2467.08房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算舉例2009年10月21日例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價(jià)為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為120萬元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評(píng)估報(bào)告，(會(huì)計(jì)知識(shí)網(wǎng))評(píng)估價(jià)格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅：第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)①應(yīng)繳納營業(yè)稅=（120-80）×5%=2萬元②應(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬元③應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=2×3%=0.06萬元④應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元⑤應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=（120-80）×0.1%=0.04萬元第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅①扣除項(xiàng)目金額=評(píng)估價(jià)格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元②增值額=.7=7.3萬元③增值率=7.3/112.48%