銀川市房產(chǎn)交易稅解析及政策調(diào)整 一、房產(chǎn)交易時候可能涉及的稅金：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅 個人轉(zhuǎn)讓住房可享受減免稅優(yōu)惠政策的，必須向房產(chǎn)所在地區(qū)地稅局（所）申請辦理減免稅手續(xù)，未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準減免稅的，一律不得享受稅收優(yōu)惠政策。 二、個人出售房產(chǎn)需要繳納的稅金 1、營業(yè)稅個人銷售房產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為5％。 個人將購買不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）對外銷售,按售房收入全額繳納營業(yè)稅。 個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售免繳營業(yè)稅。 計稅方式： 超過5年，普通住房免繳營業(yè)稅 非住宅應(yīng)繳稅金=（售房收入-購買房屋價款）×5% 不超過5年： 住宅、非住宅應(yīng)繳稅金=售房收入×5% 注意事項：1.個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，以稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額納稅的扣除憑證。 個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。 個人將通過除繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式以外的其他無償贈與方式取得的住房對外銷售時，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。 2.個人自建自用住房，銷售時免繳營業(yè)稅。 3.個人將購買的非住宅（如商鋪、倉庫、寫字樓等）對外銷售，按其售房收入減去購買房屋價款后的余額繳納營業(yè)稅，以稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額納稅的扣除憑證。 （二）個人所得稅 個人銷售房產(chǎn)取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20％。計稅方式： 1．基本計算公式：應(yīng)納個人所得稅＝（每次轉(zhuǎn)讓收入額－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用）×20％ 銷售住房的具體優(yōu)惠政策： （1）對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免繳個人所得稅。（2）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部免稅；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例部分免稅?，F(xiàn)有住房房地產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為個人或夫妻雙方，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人名義或產(chǎn)權(quán)人配偶名義、產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個人所得稅，可以視其重新購房的價值予以全部或部分免稅。 2．銷售非住房（如商鋪、倉庫、寫字樓等）個人所得稅具體計算按照每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額計算。建筑物的財產(chǎn)原值，為建造費或者購進價格以及其他有關(guān)費用。合理費用，是指賣出財產(chǎn)時按照規(guī)定支付的有關(guān)費用。 銷售住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等合法有效憑證，據(jù)實填寫《銀川市個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得減除項目申報表》，經(jīng)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。 （1）房屋原值是指：購置或建造該住房時實際支付的費用（如：房價款、土地出讓金、建造費用等）及交納的相關(guān)稅費。 （2）轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 （3）合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。住房裝修費用的最高扣除限額：公有住房、經(jīng)濟適用房為房屋原值的15％；商品房及其他住房為房屋原值的10％；納稅人原購房為裝修房的，不得再重復(fù)扣除。 注意事項：個人將受贈的房產(chǎn)對外銷售時，在計算繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，且不得核定征收。 對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例暫定為：普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入1.5％核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入3％核定。 （三）城市維護建設(shè)稅按實際繳納營業(yè)稅稅額的1％計算繳納。據(jù)實際查看稅票實收為7% （四）教育費附加按實際繳納營業(yè)稅稅額的3％計算繳納。 地方教育附加收入按實際繳納營業(yè)稅稅額的2%計算繳納 地方其他水利建設(shè)基金收入按實際繳納營業(yè)稅稅額的0.07%計算繳納 （五）土地增值稅土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。采用30％-60％的四級超率累進稅率計算繳納。扣除項目包括房地產(chǎn)原價和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。購買使用年限不足5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項目；購買使用年限超過5年（含5年），經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準后，舊房及建筑物按以依法設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除額。凡不能取得評估價格的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算扣除項目。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 （六）印花稅對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 三、個人購買房產(chǎn)需繳納的稅（費）按以下規(guī)定計算: （一）契稅在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。承受是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。 契稅的計稅依據(jù)按照土地、房屋交易的不同情況確定： 1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。 2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。對于成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。我市契稅適用稅率為3％。對個人購買自用普通住房的，暫減半征收契稅，適用稅率為1.5％。自2008年11月1日起，對“個人首次購買90平方米及以下普通住房”，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。首次購房證明由住房所在地國土局與住房保障局出具。 （二）印花稅對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。普通標準住房（宅）標準是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。 最后是對此次國五條的政策調(diào)整，主要針對稅種為個人所得稅，由現(xiàn)行的家庭唯一自用住房5年內(nèi)購售差額的20%，超過5年免稅更改為 5年內(nèi)全額計稅，超過5年免稅。