必須磋商說是指當事人之間一旦締結(jié)認購協(xié)議，雙方就負有在未來某個時候為達成買賣合同而進行磋商的義務(wù)，只要當事人為締結(jié)買賣合同進行了磋商，即履行了預(yù)約義務(wù)，而最終商品房預(yù)售合同是否締結(jié)成功則非其所問。 必須締約說則認為認購協(xié)議的效力就是締結(jié)商品房預(yù)售合同，故當事人僅僅為締結(jié)預(yù)售合同而進行磋商是不夠的，還必須成功締結(jié)本約，否則認購協(xié)議毫無意義。 如果認購協(xié)議內(nèi)容尚不包括預(yù)售買賣合同主要內(nèi)容，采用必須磋商說較為合理，因為此時雙方對買賣合同主要內(nèi)容仍未達成共識，認購書只能約束雙方在約定時間內(nèi)就訂立買賣合同盡到誠信義務(wù)的磋商，而難以約束其必須訂立買賣合同。 雙方經(jīng)誠信磋商后難以達成一致的，任何一方不應(yīng)視為違約;反之則可要求其承擔責任。如果認購書協(xié)議已包括買賣合同的主要內(nèi)容，采用必須締約說較為合理。商品房認購書總是具有一定內(nèi)容的，尤其是在雙方達成的協(xié)議已經(jīng)大體上可以履行的情況下，即在商品房認購書已經(jīng)具備了購房合同成立的條件時，就應(yīng)該強制出售。 因此，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件，開發(fā)商便負有為認購人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)。

無論認購書是預(yù)約合同、還是意向書或者是購房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責任。 主要應(yīng)從認購書本身的內(nèi)容進行判斷處理：如果認購書簽訂的目的，在于為買賣雙方以后簽訂正式商品房買賣合同進行約定，并為其作必要準備，則該認購書具有獨立法律效力。