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所謂“破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同”從理論上講可能有三種情況：

1、破產(chǎn)企業(yè)負有履行義務(wù)但未履行的單務(wù)合同；

2、破產(chǎn)企業(yè)未履行但對方已履行的雙務(wù)合同；

3、破產(chǎn)企業(yè)與對方當(dāng)事人均未履行或雖已開始履行但均未履行完畢的雙務(wù)合同。

從維護全體債權(quán)人利益角度看，前兩種情勢下之合同，破產(chǎn)清算組均應(yīng)解除而不應(yīng)選擇履行，因為，一方面，繼續(xù)履行無益于破產(chǎn)財產(chǎn)價值的維持;另一方面，相對人履行完畢后，就處于一種不具有任何擔(dān)保利益的一般債權(quán)人地位，應(yīng)當(dāng)與其他一般債權(quán)人一起平等地參與破產(chǎn)分配，破產(chǎn)程序進行的宗旨又在于全體債權(quán)人平等分配的滿足，與其他債權(quán)人相比，這樣做對其利益的保護并無歧視和不妥。但如果反之，則必然會在該相對人與其他債權(quán)人之間產(chǎn)生厚此薄彼的待遇，有違破產(chǎn)程序所應(yīng)遵守的公平原則。而對于相對人負有義務(wù)的單務(wù)合同，或者雙方負對待給付義務(wù)的雙務(wù)合同但破產(chǎn)人已履行完畢而相對人未履行的，應(yīng)該不受破產(chǎn)宣告效力的影響，清算組對此只能請求相對人繼續(xù)履行合同，該請求權(quán)行使的結(jié)果利益歸屬于破產(chǎn)財團。如此對相對人的利益并無損害，因為相對人只是履行合同上本來已經(jīng)確定的義務(wù)。

由此可以認為，就破產(chǎn)人負有義務(wù)的單務(wù)合同以及相對人已履行而破產(chǎn)人未履行的雙務(wù)合同，破產(chǎn)宣告時清算組不能選擇履行，只能解除合同;反之則只能主張繼續(xù)履行。故而，前述第26條規(guī)定的清算組的選擇權(quán)不應(yīng)適用于破產(chǎn)宣告時只有一方負擔(dān)義務(wù)的場合，而只應(yīng)適用于前述第三種情形，即雙方均未履行或均未履行完畢甚或相對人已履行完畢而破產(chǎn)人未履行完畢的雙務(wù)合同。

一、共益?zhèn)鶆?wù)是不是包括房屋買賣

1、共益?zhèn)鶆?wù)不包括房屋買賣。共益?zhèn)鶆?wù)是指破產(chǎn)程序中為全體債權(quán)人的共同利益由債務(wù)人財產(chǎn)及其管理人而產(chǎn)生的債務(wù)。

2、法律依據(jù)：《企業(yè)破產(chǎn)法》

第四十二條人民法院受理破產(chǎn)申請后發(fā)生的下列債務(wù)，為共益?zhèn)鶆?wù)：

（一）因管理人或者債務(wù)人請求對方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；

（二）債務(wù)人財產(chǎn)受無因管理所產(chǎn)生的債務(wù)；

（三）因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；

（四）為債務(wù)人繼續(xù)營業(yè)而應(yīng)支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；

（五）管理人或者相關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；

（六）債務(wù)人財產(chǎn)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)。