“營改增”對二手房交易中的賣方有影響。在實(shí)施“營改增”之后,二手房買賣交易所需繳納的稅費(fèi)總額會減少。但對每個二手房賣方來說,“營改增”后,稅收政策有哪些變化?增值稅如何繳納?
一、“營改增”是什么?
“營改增”就是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定自2018年5月1日起,在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)被納入試點(diǎn)范圍,買賣二手房由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。在2018年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的,應(yīng)繳納增值稅,不繳納營業(yè)稅。
二、“營改增”后,稅收政策有什么變化?
1、“營改增”后,二手房交易稅費(fèi)種類發(fā)生變化
“營改增”后,營業(yè)稅改征增值稅。二手房買賣所需繳納的主要稅種變?yōu)椋涸鲋刀?、契稅?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/citiao/16976120289790296523.html">個人所得稅、印花稅、土地增值稅。除印花稅外,其它稅種計(jì)稅依據(jù)均為不含稅價格。而印花稅的計(jì)稅依據(jù)為合同所載金額,合同中注明房款及增值稅稅款的,按照所列房款計(jì)征印花稅。
2、“營改增”后,計(jì)稅基數(shù)有小變化?
大部分政策都是平移過來的,但在網(wǎng)簽價格和核定價格取誰做稅收基數(shù)上有了具體規(guī)定,即按照孰高原則:
每平方米的網(wǎng)簽價格和核定價格誰高取誰做基數(shù),二者相同時,取網(wǎng)簽價(網(wǎng)簽價格:網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價;核定價格:區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價)。
三、“營改增”后,增值稅怎么算?
(1)銷售方為自然人:征收方式、判斷規(guī)則都與原營業(yè)稅規(guī)則相同
房屋
之前營業(yè)稅
現(xiàn)在增值稅
北上廣深
其他地區(qū)
不滿2年
總價×5.6%
全額征收:總價÷(1+5%)×5.6%
總價÷(1+5%)×5.6%
滿2年及以下
普宅
免征
免征
免征
非普宅、
非住宅
(總價-之前購入價)×5.6%
差額征收:(總價-之前購入價)÷(1+5%)×5.6%
免征
說明:
①總價:網(wǎng)簽價格和核定價格誰高取誰,二者相同時,取網(wǎng)簽價。
②5.6%是指增值稅(營業(yè)稅)稅率5%+其它附加費(fèi)稅平均稅率0.6%(包括城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加稅、地方教育費(fèi)附加稅,其中城八區(qū)為0.6%,遠(yuǎn)郊區(qū)縣為0.55%)。
③北上廣深計(jì)算差額增值稅時,非住宅的之前購入價以“購房發(fā)票金額”為準(zhǔn),如無法提供原始購房發(fā)票,則按全額標(biāo)準(zhǔn)征收;住房則以"購房發(fā)票金額"與"契稅票計(jì)稅依據(jù)"取高值。
2、銷售方為非自然人
說明:有發(fā)票作為抵扣憑證的為非自建;沒有發(fā)票作為抵扣憑證的為自建。
3、什么是"普宅"和"非普宅"?
滿足以下A或B或C即可認(rèn)定為"普通住宅",否則劃分為"非普通住宅"
A.房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為"歷史文化街區(qū)中的騰退私房"、"綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房"、"安居房"、"康居房"、"合作社集資建設(shè)住房"、"危改回遷房"、"已購公有住房"。
B.同時滿足以下幾個條件:
①容積率在1.0(含)以上;
②建筑面積在140平方米(含)以下;
③單價÷(1+5%)或總價÷(1+5%)≤政策指導(dǎo)價(遵循孰高原則)。
C.同時滿足以下幾個條件:
①房屋類型為"平房";
②單價÷(1+5%)或總價÷(1+5%)≤政策指導(dǎo)價(遵循孰高原則)。
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