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“營改增”是什么,“營改增”后增值稅怎么算
來源:法律編輯整理 時間: 2023-05-08 14:24:45 444 人看過

“營改增”對二手房交易中的賣方有影響。在實(shí)施“營改增”之后,二手房買賣交易所需繳納的稅費(fèi)總額會減少。但對每個二手房賣方來說,“營改增”后,稅收政策有哪些變化?增值稅如何繳納?

一、“營改增”是什么?

“營改增”就是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定自2018年5月1日起,在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)被納入試點(diǎn)范圍,買賣二手房由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。在2018年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的,應(yīng)繳納增值稅,不繳納營業(yè)稅。

二、“營改增”后,稅收政策有什么變化?

1、“營改增”后,二手房交易稅費(fèi)種類發(fā)生變化

“營改增”后,營業(yè)稅改征增值稅。二手房買賣所需繳納的主要稅種變?yōu)椋涸鲋刀?、契稅?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/citiao/16976120289790296523.html">個人所得稅、印花稅、土地增值稅。除印花稅外,其它稅種計(jì)稅依據(jù)均為不含稅價格。而印花稅的計(jì)稅依據(jù)為合同所載金額,合同中注明房款及增值稅稅款的,按照所列房款計(jì)征印花稅。

2、“營改增”后,計(jì)稅基數(shù)有小變化?

大部分政策都是平移過來的,但在網(wǎng)簽價格和核定價格取誰做稅收基數(shù)上有了具體規(guī)定,即按照孰高原則:

每平方米的網(wǎng)簽價格和核定價格誰高取誰做基數(shù),二者相同時,取網(wǎng)簽價(網(wǎng)簽價格:網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價;核定價格:區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價)。

三、“營改增”后,增值稅怎么算?

(1)銷售方為自然人:征收方式、判斷規(guī)則都與原營業(yè)稅規(guī)則相同

房屋

之前營業(yè)稅

現(xiàn)在增值稅

北上廣深

其他地區(qū)

不滿2年

總價×5.6%

全額征收:總價÷(1+5%)×5.6%

總價÷(1+5%)×5.6%

滿2年及以下

普宅

免征

免征

免征

非普宅、

非住宅

(總價-之前購入價)×5.6%

差額征收:(總價-之前購入價)÷(1+5%)×5.6%

免征

說明:

①總價:網(wǎng)簽價格和核定價格誰高取誰,二者相同時,取網(wǎng)簽價。

②5.6%是指增值稅(營業(yè)稅)稅率5%+其它附加費(fèi)稅平均稅率0.6%(包括城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加稅、地方教育費(fèi)附加稅,其中城八區(qū)為0.6%,遠(yuǎn)郊區(qū)縣為0.55%)。

③北上廣深計(jì)算差額增值稅時,非住宅的之前購入價以“購房發(fā)票金額”為準(zhǔn),如無法提供原始購房發(fā)票,則按全額標(biāo)準(zhǔn)征收;住房則以"購房發(fā)票金額"與"契稅票計(jì)稅依據(jù)"取高值。

2、銷售方為非自然人

說明:有發(fā)票作為抵扣憑證的為非自建;沒有發(fā)票作為抵扣憑證的為自建。

3、什么是"普宅"和"非普宅"?

滿足以下A或B或C即可認(rèn)定為"普通住宅",否則劃分為"非普通住宅"

A.房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為"歷史文化街區(qū)中的騰退私房"、"綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房"、"安居房"、"康居房"、"合作社集資建設(shè)住房"、"危改回遷房"、"已購公有住房"。

B.同時滿足以下幾個條件:

①容積率在1.0(含)以上;

②建筑面積在140平方米(含)以下;

③單價÷(1+5%)或總價÷(1+5%)≤政策指導(dǎo)價(遵循孰高原則)。

C.同時滿足以下幾個條件:

①房屋類型為"平房";

②單價÷(1+5%)或總價÷(1+5%)≤政策指導(dǎo)價(遵循孰高原則)。

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    根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》等有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)對增值稅賬務(wù)處理規(guī)定如下:(一)取得資產(chǎn)或接受勞務(wù)等業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理。1.采購等業(yè)務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣的賬務(wù)處理。一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn),按應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)的金額,借記“在途物資”或“原材料”、“庫存商品”、“生產(chǎn)成本”、“無形資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)”、“管理費(fèi)用”等科目,按當(dāng)月已認(rèn)證的可抵扣增值稅額,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)”科目,按當(dāng)月未認(rèn)證的可抵扣增值稅額,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目,按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額,貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。發(fā)生退貨的,如原增值稅專用發(fā)票已做認(rèn)證,應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的紅字增值稅專用發(fā)票做相反的會計(jì)分錄;如原增值稅專用發(fā)票未做認(rèn)證,應(yīng)將發(fā)票退回并做相反的會計(jì)分錄。2.采購等業(yè)務(wù)
    2023-12-23
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  • 營改增土地租賃增值稅是多少
    增值稅按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算:納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用,按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅,不動產(chǎn)租賃服務(wù)增值稅稅率為11%,按照稅率進(jìn)行具體增值稅的計(jì)算?!稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十五條增值稅稅率:(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,除本條第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定外,稅率為6%。(二)提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為11%。(三)提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為17%。(四)境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為,稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。
    2024-04-23
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  • “營改增”后增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予扣除
    貨物運(yùn)輸業(yè)包括公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸,該行業(yè)掛靠登記經(jīng)營較為普遍。常見模式為掛靠方(車主、船主通常為自然人)利用所掛靠的企業(yè)、組織等經(jīng)濟(jì)主體身份,獲得自身難以取得的交易信用與經(jīng)濟(jì)利益,被掛靠方則收取“管理費(fèi)”、“服務(wù)費(fèi)”等名義獲取利潤?!敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2013〕37號)明確,“營改增”試點(diǎn)將全國推廣。貨物運(yùn)輸業(yè)在“營改增”試點(diǎn)范圍內(nèi),貨運(yùn)掛靠經(jīng)營將有何涉稅風(fēng)險呢?一般納稅人認(rèn)定“營改增”后,增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。符合條件的貨運(yùn)企業(yè)必須申請認(rèn)定一般納稅人。按照財(cái)稅〔2013〕37號等文件的相關(guān)規(guī)定,當(dāng)貨運(yùn)企業(yè)在連續(xù)不超過12個月的經(jīng)營期內(nèi),累計(jì)應(yīng)稅服務(wù)年銷售額超過500萬元(含本數(shù),下同)時,應(yīng)當(dāng)申請一般納稅人資格認(rèn)定。未在規(guī)定期限內(nèi)申請辦理一般納稅人認(rèn)定的處理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會在期滿后2
    2023-05-04
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  • 什么是營改增?
    土地使用權(quán)
    一、營業(yè)稅和增值稅要了解營改增,首先要了解清楚營業(yè)稅和增值稅的聯(lián)系。營業(yè)稅是指對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人,就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說,增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。(一)增值稅原本的征稅范圍增值稅的征稅范圍包括銷售(包括進(jìn)口)貨物,提供加工及修理修配勞務(wù)。貨物期貨(包括商品期貨和貴金屬期貨);銀行銷售金銀的業(yè)務(wù);典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品業(yè)務(wù);寄售業(yè)銷售委托人寄售物品的業(yè)務(wù);集郵商品的生產(chǎn)、調(diào)撥及郵政部門以外的其他單位和個人銷售集郵商品的業(yè)務(wù)都要征收增值稅。以下情況在增值稅法中被視同為銷售貨物,均要征收增值稅:1、將貨物交由他人代銷;2、代他人銷售貨物;3、將貨物從一地
    2023-04-24
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    #增值稅
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    增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 從計(jì)稅原理上說,增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價外稅,也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān),有增值才征稅沒增值不征稅。... 更多>

    #增值稅
    相關(guān)咨詢
    • 營改增后增值稅和增值稅的區(qū)別
      北京在線咨詢 2022-03-30
      二者區(qū)別有以下幾點(diǎn):首先,征稅范圍上,前者包括提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn),后者包括銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物;其次,征收部門不同;第三,納稅主體不同,前者有賣方或服務(wù)提供者承擔(dān),后者由買方承擔(dān)。交多少按照:增值稅=所收發(fā)票金額÷(1+稅率)×稅率、營業(yè)稅=發(fā)票金額÷(1+稅率)×稅率計(jì)算。
    • 增值稅調(diào)整后營改增后還用交增值稅嗎
      江西在線咨詢 2021-11-11
      營中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》在營改增后沒有營業(yè)稅。營改增的全稱是營業(yè)稅改增值稅。增值稅對產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分納稅,減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié),加快了財(cái)稅體制改革,進(jìn)一步減少了企業(yè)稅收,促進(jìn)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
    • 營改增后增值稅稅率分幾檔
      浙江在線咨詢 2021-12-29
      營改增政策實(shí)施后,增值稅稅率實(shí)行5級制(17%、13%、11%、6%、0),小規(guī)模納稅人,可選擇簡易計(jì)稅方法征收3%的增值稅。營改增一般指營業(yè)稅改增值稅。
    • 營改增后,增值稅新增值稅額和稅率是怎么規(guī)定的
      廣東在線咨詢 2021-10-28
      擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍,將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍后,現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部征收增值稅。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的稅率,這次四大行業(yè)的營業(yè)改革增加了納稅人的規(guī)模。稅率設(shè)定:在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率的基礎(chǔ)上,增加11%和6%的低稅率。新增稅率按照改革試點(diǎn)行業(yè)整體稅負(fù)不增加或略有下降的原則,按照試點(diǎn)行業(yè)實(shí)際稅負(fù)計(jì)算
    • 營改增后增值稅發(fā)票如何開?
      四川在線咨詢 2021-10-27
      根據(jù)增值稅的規(guī)定,《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅征收增值稅試驗(yàn)稅政策的通知》(財(cái)稅[2013]37號)第12條增值稅稅率:(1)提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為17%。(二)提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù),稅率11%。(3)提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)(有形物業(yè)租賃服務(wù)除外),稅率為6%。(四)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的應(yīng)稅服務(wù),稅率為零。營業(yè)稅發(fā)票必須支付,收到增值稅發(fā)票。