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一、評估拍賣流程和時間

（一）、司法拍賣的前提

司法拍賣：分法院強制拍賣和法院委托清算管理人再進(jìn)行程序上的破產(chǎn)企業(yè)拍賣兩種。

1？破產(chǎn)企業(yè)拍賣：是企業(yè)資不抵債或其他經(jīng)營方式不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻钠髽I(yè)撤銷、倒閉，由法院組織清算管理人成立專門的破產(chǎn)企業(yè)清算組來委托有資質(zhì)的拍賣企業(yè)或其他機構(gòu)拍賣該標(biāo)的

2？根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十條：“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)”規(guī)定，法院強制拍賣：是指由于債權(quán)人合法權(quán)益遭到被執(zhí)行人的損害后，根據(jù)已經(jīng)生效的法律文書向法院申請進(jìn)行強制執(zhí)行。

（二）、強制司法拍賣的流程

1、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對其進(jìn)行價格評估。對評估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評估報告。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。

2、作出強制拍賣的決定

價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強制拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)的決定。

如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并有效控制變賣的價款。在實際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準(zhǔn)許，但不是應(yīng)當(dāng)。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽程度，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。

3、司法拍賣方式及詳細(xì)流程

目前一般情形都采用網(wǎng)絡(luò)司法拍賣形式進(jìn)行拍賣，但網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不能夠完全取代傳統(tǒng)司法拍賣，并非所有的物質(zhì)都可以上網(wǎng)拍賣，當(dāng)涉及到一些法律關(guān)系比較復(fù)雜的拍賣標(biāo)的，可能仍需要采取傳統(tǒng)的拍賣方式。

（三）、拍賣價格的確定

在拍賣之前，法院應(yīng)當(dāng)以評估價格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價并告知拍賣機構(gòu)。拍賣保留價應(yīng)等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應(yīng)價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據(jù)市場情況，確定再次拍賣的保留價。

二、擴展內(nèi)容

法院扣押車輛多久拍賣法院在判決生效之后，如果被執(zhí)行人在判決書指定的期限內(nèi)沒有履行義務(wù)，原告可向法院申請強制執(zhí)行。法院執(zhí)行局立案之后，即可開始評估、拍賣扣押的車輛等被執(zhí)行人財產(chǎn)。二、法院拍賣房屋的程序1、首先是委托辦理，法院房產(chǎn)拍賣不是房屋的產(chǎn)權(quán)人直接進(jìn)行房產(chǎn)交易，而是由拍賣行進(jìn)行委托拍賣，拍賣也要簽署委托拍賣合同，有委托書才能進(jìn)行房產(chǎn)交易，這是委托交易必須有的書面文件。2、其次就是拍賣行要對房產(chǎn)交易開始進(jìn)行準(zhǔn)備工作，第一步要對拍賣的房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，這樣才能定出拍賣的低價，拍賣的低價不可以過高也不能過低，既要保證房屋產(chǎn)權(quán)所有人的利益，也要保證購買者的利益。第二步就是確定拍賣的日期和拍賣的公告。3、再有就是對購房人的購買資格和購買條件進(jìn)行審核，購買房屋的人需要提交相關(guān)的證明和競買的保證金，競買保證金就像是商品房認(rèn)購書里面交付的保證金是一樣的，交易成功就劃入房款，交易失敗就退還給購房的人。4、最后就是進(jìn)行房產(chǎn)的拍賣競買程序了，一旦房屋競買成功，當(dāng)即就繳納拍賣的房款，然后由拍賣行給予拍賣房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明就可以了。三、法院拍賣房產(chǎn)的過戶費用1、法院拍賣的房產(chǎn)過戶費用一般都是由買家交付的，拍賣的房產(chǎn)除了過戶的手續(xù)與普通的房產(chǎn)交易有所差別以外，稅費方面都是一樣的。2、拍賣的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有滿五年的，費用主要有：個人所得稅是房屋拍賣價格的1％；土地增值稅是房屋拍賣價格的1％，營業(yè)稅是房屋拍賣價格的5．5％；契稅是房屋拍賣價1％至3％之間，具體的比例由房屋的建筑面積而定；房屋交易費是面積乘以6元每平米單價；房屋評估費是房屋拍賣價的0．5％；登記費是80元。3、以上的稅費情況單指出售房屋的一方只有一套房產(chǎn)和買家沒有其他房產(chǎn)的情況。拍賣的房產(chǎn)房屋的產(chǎn)權(quán)滿五年的，可以減免個人所得稅·營業(yè)稅·土地增值稅三項稅費。4、其他的費用還有相關(guān)部門所收的房產(chǎn)沒有繳納的生活費用，包括：水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業(yè)費、入住費等費用，這些也都是有買家支付的。四、購買拍賣房屋的風(fēng)險1、房屋質(zhì)量瑕疵的維修責(zé)任只能由購買者承擔(dān)。由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)購買者現(xiàn)場短暫的觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量瑕疵。案例：通過拍賣得來的房屋雖然存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，但是，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，購買了房屋的劉某一家最終沒能打贏官司。日前，上海市第一中級人民法院對該拍賣房屋質(zhì)量糾紛案作出終審判決，房屋的原所有人和拍賣公司不需要承擔(dān)房屋瑕疵修復(fù)和賠償?shù)呢?zé)任。2、產(chǎn)權(quán)證辦理可能時間比較長，甚至可能出現(xiàn)不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況由于法院和房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)是兩個不同的部門，對法律法規(guī)的理解和實踐操作的方式不同，特別是中國部門規(guī)定比較多，法院的規(guī)定與房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)上級主管部門的規(guī)定可能有些區(qū)別。在這種情況下，可能會造成房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的時間比較長，甚至可能出現(xiàn)不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況。3、一房二賣的情況下，原來已入住的業(yè)主可能拒絕搬走，購買了房屋卻無法入住開發(fā)商可能一房二賣，在銀行為債權(quán)人的情況下，銀行有抵押權(quán)，法院直接拍賣，但房屋的購買人之一未有房屋按揭貸款的購買人由于已經(jīng)向開發(fā)商支付全部購房款，早已辦理了入住手續(xù)，并裝修入住房屋。在這種情況下，即便法院拍賣房屋，已入住的業(yè)主拒絕搬離房屋，可能造成購買法律拍賣房屋的業(yè)主，雖然取得了房屋的所有權(quán)，但卻無法入住。4、購買債權(quán)人債權(quán)方式試圖取得房屋所有權(quán)的，可能出現(xiàn)房屋拍賣低價成交，而購買者高價購買債權(quán)，造成既得不到房屋，已支付的價款也不能返還已購買債權(quán)人債權(quán)方式試圖取得房屋所有權(quán)，但鑒于法律法規(guī)規(guī)定，抵押房屋或查封房屋不能直接抵償債權(quán)，必須通過拍賣或變賣方式實現(xiàn)債權(quán)，因此，可能出現(xiàn)房屋拍賣或變賣低價成交，造成購買債權(quán)的價款低于拍賣房屋所得價款的情況。在這種情況下，購買債權(quán)人債權(quán)的購買者可能僅得到部分賠償，而不能得到全部賠償。