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1、若房屋和土地分開(kāi)補(bǔ)償，則土地按商業(yè)用途補(bǔ)償，房屋及其附屬物按重置成新價(jià)補(bǔ)償。此外，還有搬遷補(bǔ)助、正常營(yíng)業(yè)的還有停產(chǎn)停業(yè)損失。

2、如房地合一補(bǔ)償，則按照商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值（評(píng)估確定）進(jìn)行補(bǔ)償。此外，也有搬遷補(bǔ)助、正常營(yíng)業(yè)的還有停產(chǎn)停業(yè)損失。

自營(yíng)超市拆遷能否適用商業(yè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

家住山東濰坊的謝某在村口的自家臨街宅基地上經(jīng)營(yíng)一家小超市已近20年，且辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這么多年來(lái)超市雖小但收入穩(wěn)定足以維持一家人的日常開(kāi)銷(xiāo)。去年年末，謝某接到通知說(shuō)其經(jīng)營(yíng)超市的房屋位于316國(guó)道建設(shè)的拆遷范圍內(nèi)，拆遷方提出按照住宅給予拆遷補(bǔ)償，而謝某則主張拆遷房屋為商業(yè)用房，兩方由此產(chǎn)生糾紛。

眾所周知，在國(guó)有土地上的沿街用房基本都是正規(guī)的商服用房，產(chǎn)生的爭(zhēng)議很少，但在集體土地上的沿街用房往往是情況復(fù)雜難以處理，具體說(shuō)來(lái)其可以分為以下幾種形態(tài)：

（1）有集體建設(shè)用地使用權(quán)證，當(dāng)中注明的用途性質(zhì)為住宅，但實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的用房；

（2）客觀(guān)現(xiàn)實(shí)自然形成，即本身不是沿街用房，但房屋前面修路，房屋可做經(jīng)營(yíng)之用，隨著時(shí)間推移自然形成的用房；

（3）村鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的用房，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分此地為超市一條街或者建材一條街等，即本身經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)、村的統(tǒng)一規(guī)劃，但是未取得相關(guān)部門(mén)的建筑以及土地審批手續(xù)；

（4）自建宅基地，如農(nóng)家樂(lè)飯莊、農(nóng)家樂(lè)住宿等；

（5）集體企業(yè)改制，即之前是鄉(xiāng)辦或村辦企業(yè)，被一次性買(mǎi)斷的這種商鋪用房。

在拆遷補(bǔ)償中，沿街商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比住宅要高幾倍甚至十幾倍，此時(shí)被拆遷一方往往主張按照商業(yè)用房補(bǔ)償，而拆遷一方則主張房產(chǎn)證是住宅用地、宅基地，要按照住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，從而產(chǎn)生很大爭(zhēng)議，雙方無(wú)法達(dá)成一致。根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，必須持有商業(yè)用地的準(zhǔn)入手續(xù)，也就是向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)審批的相關(guān)文件，之后建筑房屋也取得了商業(yè)用房的房屋所有權(quán)手續(xù)，這些手續(xù)皆齊全才能得到相應(yīng)的商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償。但實(shí)踐操作往往和理論有一定的差距，不能完全吻合，若是集體土地上的沿街房屋符合以下特征，則被拆遷人可以向拆遷方主張于己有利的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

第一，具有沿街性和商業(yè)位置優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足商業(yè)用地的價(jià)值取向；

第二，取得法律所允許的相關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等；

第三，具有持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)行為，也就是滿(mǎn)足常識(shí)所認(rèn)定的商業(yè)用地的形態(tài)；

第四，不能屬于臨時(shí)搭建、嚴(yán)重違章建筑，

根據(jù)我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定08年以后建設(shè)且未取得相關(guān)手續(xù)的房屋屬于違章建筑。

由此可見(jiàn)，上述案例中謝某在自家宅基地上所經(jīng)營(yíng)的小超市符合一定標(biāo)準(zhǔn)，可以在談判中向拆遷方主張適用商業(yè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十三條妥善安置被征地農(nóng)民?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)制定具體辦法，使被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無(wú)地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會(huì)保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征收農(nóng)民集體所有土地時(shí)，當(dāng)?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕作土地或安排相應(yīng)的工作崗位；對(duì)不具備基本生產(chǎn)生活條件的無(wú)地農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)異地移民安置。勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)盡快提出建立被征地農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障制度的指導(dǎo)性意見(jiàn)。