一、定金的概念。定金是合同一方當(dāng)事人，為了證明合同的成立，依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，在應(yīng)該給付的數(shù)額內(nèi)預(yù)先向?qū)Ψ浇桓兑欢ń疱X(qián)的擔(dān)保形式。 債務(wù)人在債務(wù)人履行前先向債權(quán)人交付的一筆被命名為定金的金錢(qián)，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，則定金充抵價(jià)款或者被債務(wù)人收回；如果交付定金的一方違約，則無(wú)權(quán)要求返還定金，如果收售定金的一方違約，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限，定金合同從交付定金之日起生效。定金的數(shù)額應(yīng)由當(dāng)事人來(lái)約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。定金作為合同擔(dān)保的一種形式，它的最主要作用是擔(dān)保合同能夠正常的履行，同時(shí)定金還有證明合同成立的作用。 二、定金與預(yù)付款的區(qū)別： 預(yù)付款是一種支付的手段，它在于解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺。 定金與預(yù)付款雖然均表現(xiàn)為合同一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人履行合同之前向其給付的一定金額的款項(xiàng)，但兩者有很大的區(qū)別，主要表現(xiàn)在： 1、手段不同 定金是一種擔(dān)保手段，給付定金在于擔(dān)保債務(wù)的履行，本身并不是履行債務(wù)的行為，因而債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；而預(yù)付款只是一種支付手段，預(yù)付款的交付只是一種履行債務(wù)的行為，不具有擔(dān)保債的履行的作用，也不能證明合同成立。 2、退還情形不同 給付定金一方違約時(shí)，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金，接受定金一方違約時(shí)應(yīng)雙倍返還定金，這就使定金起著制裁違約方并補(bǔ)償受害方所受損失的作用，定金相當(dāng)于預(yù)先交付的違約金；而預(yù)付款不適用定金罰則，無(wú)論哪一方違約，都不存在上述罰則，要么返還，要么折抵違約金或損害賠償金。 3、數(shù)額不同 定金的數(shù)額一般不超過(guò)房屋總價(jià)款的百分之二十；而預(yù)付款的數(shù)額沒(méi)有限制。 4、支付方式 定金一般是一次性支付；預(yù)付款可以一次性支付，也可以分期支付。 此外根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。所以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的預(yù)付款如果沒(méi)有約定“定金”字樣，就不具備定金的性質(zhì)。如果要預(yù)付款具有定金的性質(zhì)，則必須要明確“給付預(yù)付款一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還預(yù)付款；收受預(yù)付款的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還預(yù)付款”這樣的內(nèi)容，否則預(yù)付款不屬于定金。 三、訂金與定金的區(qū)別： 關(guān)于訂金，并不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。在一般情況下，交付訂金的被看作是交付預(yù)付款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或者抵充房?jī)r(jià)。