公攤指由整棟樓的產(chǎn)權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層還是高層,商品房都有所謂的公攤面積。 1、電梯井：尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門洞安裝電梯門。 2、管道井：走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的，也有分隔的。 3、樓梯間：容納樓梯的結構，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)。同時它是一個相對獨立的的建筑部分。聯(lián)系整個建筑的交通運輸。 4、變電室：小區(qū)的電力系統(tǒng)中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所。 5、設備間：設備間是在每一幢大樓的適當?shù)攸c設置電信設備和計算機網(wǎng)絡設備，以及建筑物配線設備，進行網(wǎng)絡管理的場所。 6、公共門廳：進入住宅后的一個較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設置。 7、過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 8、值班警衛(wèi)室：設在小區(qū)大門口一側的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿。 9、共用墻體：住宅主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。 此外，這些不會包含在公攤內(nèi)：倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不會計入公攤。 同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大，但是一梯兩戶肯定沒有兩梯兩戶的便捷。點式樓和板式樓的公攤是不一樣的；房子大，公攤就多點；房子小，公攤就會少點；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶在，其公攤面積是不一樣的。 公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。其實公攤只要適當，就能提高居住的舒適度。 7層以下住宅公攤率為7-12%： 多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右混結構的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1 2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。 一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高(地板與天花板之間的距離)和室內(nèi)層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內(nèi)凈高在2.65到2.7米之間。如果室內(nèi)層高超過4.7米以上應按照兩層計算室內(nèi)面積。 7-11層住宅公攤率為10-16%： 樓層為7 9層為小高層，一般小高層公攤取決于各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間。 按規(guī)定7層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。 12-33層住宅公攤率為14-24%： 高層住宅的公攤面積是最大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。 別墅類的公攤率為1-8%： 別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。 公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結構存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。 根據(jù)購房合同的第八條規(guī)定，開發(fā)商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%，誤差超過3%，多出的面積由開發(fā)商無償贈送，少出的面積，由開發(fā)商負責賠償業(yè)主，同時可以選擇退房。 公攤面積的計算公式： 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分攤面積 (套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積 另外在公攤上購房者應該注意：外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計算；陽臺區(qū)分封閉否，封閉全算未封半。