小產權房買賣合同本質上還是合同，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。 小產權房，指在農村集體土地上建設的，擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。小產權房因未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。 根據(jù)民法典規(guī)定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗，合同就應認定為有效。小產權房買賣合同進一步講也是一種房屋買賣合同，屬于債權關系。只是由于證件不齊全，不能發(fā)生物權變動的過戶登記手續(xù)。但小產權方買賣過程中，如果購房者明知房屋是小產權房，并且以低價購買，說明其購買時的合同目的是用來居住，其訂立合同的本意就不包含小產權房的變更登記或辦理產權證，而只是要求交付使用而已。

根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產權房其實是沒有產權的房屋，無法轉讓、繼承等，簽訂的小產權房買賣合同是無效合同，法律不予保護。 “小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋； 未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。 國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。 依照相關法律法規(guī)規(guī)定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受法律保護。既無法律保障，也不可上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。