如何理解房屋預(yù)售中的抵押和抵押權(quán)
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預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。要理解預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，必須把握以下幾點(diǎn)： 1、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，其抵押物是預(yù)購(gòu)的商品房。預(yù)購(gòu)的商品房是并未建成的商品房，它必須符合下列條件： (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 2、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，抵押人為購(gòu)房人，抵押權(quán)人是貸款銀行。 3、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，其前提是購(gòu)房人要獨(dú)立支付首期的房?jī)r(jià)款。 4、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為購(gòu)房人支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款的余額。 5、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，必須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。這是為了保證抵押權(quán)人的利益，因?yàn)橹挥猩У念A(yù)購(gòu)房屋合同才表明抵押人對(duì)預(yù)購(gòu)的房屋享有處分權(quán)，才能保證抵押合同的有效成立和抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。
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對(duì)于有抵押權(quán)的房屋可以進(jìn)行拍賣或者變賣的方式執(zhí)行，對(duì)該房屋有抵押權(quán)的抵押權(quán)人可以對(duì)拍賣或變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。執(zhí)行該房屋應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。
抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)的解釋分別如下：抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的占有，該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)按照規(guī)定以財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣的價(jià)格優(yōu)先受償；動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人，并將其作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)按照規(guī)定以動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣的價(jià)格優(yōu)先受償。
抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿之前未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物（房產(chǎn)）折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物（房產(chǎn)）所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足
房屋預(yù)售合同能抵押?jiǎn)?/a>
房屋預(yù)售合同可以抵押。購(gòu)房人已經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記的商品房預(yù)售契約可以進(jìn)行抵押登記。
