商品房不能購買的情形： 一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同。 二、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。 三、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 四、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。 五、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。 六、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 在具備下列條件下購房人可以向開發(fā)商主張退房： (1)開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋。 (2)開發(fā)商沒有按期交付房屋。 (3)開發(fā)商較大幅度變更設(shè)計(jì)規(guī)劃、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸和房屋朝向。 (4)無法辦理貸款。 (5)在合同約定的期限內(nèi)，拿不到產(chǎn)權(quán)證。 (6)房屋面積誤差超過3%。 (7)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。 (8)房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。 (9)開發(fā)商將房子抵押。 (10)購房者的住房貸款銀行沒有批準(zhǔn)，購房者和開發(fā)商對付款方式又不能協(xié)商一致，購房者可以要求退房。

如果具有以下條件之一，可以要求開發(fā)商退房： 1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致不能交付使用； 2、交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； 3、開發(fā)商的原因?qū)е逻t延交付房屋且催告后三個(gè)月內(nèi)，仍未交付； 4、法律規(guī)定的其它可以解除購房合同的情形。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條的規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 第十三條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。