先查封后抵押的的擔保范圍如何把握
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先查封后抵押的，擔保范圍受限制。律師應當合理地提示債權人，商品房在抵押前存在被查封、扣押、財產保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或財產保全的份額。先抵押后查封的，不影響抵押效力。律師應當提示債權人，對于事先設定抵押擔保的房屋，政府主管部門或人民法院依法查封、扣押的，或對抵押擔保財產采取財產保全或執(zhí)行措施的，不影響抵押擔保的效力，抵押權人仍對該商品房已抵押部分或全部享有優(yōu)先受償權。法院可以查封已經被抵押的房產。依據為最高院有關執(zhí)行問題若干規(guī)定第40條：“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權。
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確定抵押擔保范圍需要看合同中是否有約定，有約定的從約定，沒有約定從法律規(guī)定。抵押擔保范圍抵押人和抵押權人可以在抵押合同中事先約定，如果沒有約定的，可依照法律的直接規(guī)定。抵押權的法定擔保范圍包括： （1）主債權； （2）利息； （3）違約金； （4）損害賠償金； （5）實現抵押權的費用。
先抵押后查封的房產抵押權人應當及時主張抵押權，申請參加參與分配程序，主張優(yōu)先受償。人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權的房產可以采取查封措施，房產拍賣、變賣所得價款應當在抵押權人優(yōu)先受償后清償其余債權。
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