小產(chǎn)權(quán)房的特征：(一)小產(chǎn)權(quán)房法律屬性，目前國(guó)家不承認(rèn)購(gòu)買者的所有權(quán)，購(gòu)買人不能取得國(guó)家發(fā)放的房屋所有權(quán)證書(shū)，相對(duì)于符合國(guó)家法律、能夠取得房屋所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證的商品房，上述類型的非法建設(shè)由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府征地和土地出讓手續(xù)，因此無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，只能取得鄉(xiāng)、村一級(jí)組織發(fā)放的不被國(guó)家承認(rèn)的所謂產(chǎn)權(quán)證書(shū)，所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房我們要有一個(gè)準(zhǔn)確的法律界定，小產(chǎn)權(quán)房它實(shí)際上是一個(gè)無(wú)產(chǎn)權(quán)房。之所以說(shuō)它是無(wú)產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)槲覀冎牢覀兤綍r(shí)買的商品房是有兩證的，一個(gè)是房屋所有權(quán)證，還有一個(gè)是土地使用權(quán)證。而對(duì)現(xiàn)在所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房，這兩個(gè)證都沒(méi)有，沒(méi)有進(jìn)行土地的登記也沒(méi)有進(jìn)行房屋的登記。所以實(shí)際上這樣的房屋是沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)的。所以準(zhǔn)確地說(shuō)，產(chǎn)權(quán)對(duì)房屋和土地而言沒(méi)有大小之分，要從有無(wú)產(chǎn)權(quán)上，而不是從產(chǎn)權(quán)大小上面界定，小產(chǎn)權(quán)房就是無(wú)產(chǎn)權(quán)房。(二)、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)其一，集體土地建設(shè)的房屋。小產(chǎn)權(quán)房最重要的特點(diǎn)就是在集體土地上開(kāi)發(fā)的房屋，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)并公開(kāi)向社會(huì)銷售，必須先經(jīng)國(guó)家征收，把集體土地變性，成為國(guó)有土地，再出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)后，才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。其二，沒(méi)有五證。商品房之所以公開(kāi)出售，其主要是具備開(kāi)發(fā)的條件，五證齊全，即國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏國(guó)有土地使用證，也就談不上規(guī)劃許可證等四證。其三，價(jià)格便宜。小產(chǎn)權(quán)房好賣，最主要的是其售價(jià)相對(duì)便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因?yàn)樗缓饔猛恋刭M(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等費(fèi)用，所以價(jià)格低廉。其四，無(wú)合法產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)法在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)。其五，開(kāi)發(fā)違規(guī)較多。開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，不像開(kāi)發(fā)商品房那樣嚴(yán)格，大多是村或無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司自己開(kāi)發(fā)，有的是建設(shè)公司開(kāi)發(fā)，也有的是一些單位或個(gè)人參與開(kāi)發(fā)。