什么情況下購房者可以退房，一、什么情況下購房者可以退房一是，開發(fā)商延期交付房屋這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。即合同中約定的交房日期已到,業(yè)主們卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知或者房子不具備入住條件。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定,開發(fā)商經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的,購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房,并要求返還訂金或支付房款利息;實踐中我們經(jīng)常碰到這樣的合同條款：合同中規(guī)定開發(fā)商的交房時間，每逾期一日，開發(fā)商支付已付房款萬分之一違約金，逾期超過三或六個月，購房人可以退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)已付房款萬分之一的違約金，這種違約金約定過低，既不能彌補購房人損失，又不能對開發(fā)商起到制約作用。二是，開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全,導(dǎo)致合同無效目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。三是，開發(fā)商沒有經(jīng)過購房人同意擅自變更設(shè)計在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中,一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前,必須經(jīng)過購房人同意。否則,開發(fā)商就構(gòu)成違約,購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況,購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房;這里要注意的是，開發(fā)商在書面通知購房人設(shè)計變更后，購房人如不同意設(shè)計變更，要求退房的，應(yīng)在約定或法定的期限內(nèi)提出書面退房申請，并且保存有關(guān)開發(fā)商收到書面申請的證據(jù)，否則就喪失解除合同、退房的權(quán)利，或無證據(jù)證實已在規(guī)定期限向開發(fā)商提出過退房申請。造成不利的局面。四是，就是房屋面積誤差超過3%如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息;這里要注意，合同中如對面積誤差的處理方式有相反約定的，按合同處理。實踐中開發(fā)商往往在合同中選擇面積誤差時據(jù)實結(jié)算，這種看似公平的約定，其實不公平，他剝奪了購房人在一定條件下(房屋面積誤差超過3%)退房的權(quán)利和要求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的權(quán)利。五是，房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴重影響使用。根據(jù)最新司法解釋,因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失;六是，房子存在抵押或其它經(jīng)濟糾紛等情況時，業(yè)主也可要求退房。比喻開發(fā)商出現(xiàn)一房兩賣或一房多賣、或者賣房前后私自將房屋抵押，造成購房者購房目的不能實現(xiàn)。二、退房違約金 1、退房違約金的數(shù)額違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。所以，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定;如果沒有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔(dān)。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。 2、退房違約金的程序首先寫一個《退房申請》，在寫《退房申請》時一定要注意自己是否要承擔(dān)違約責(zé)任，如果要承擔(dān)違約責(zé)任，一定要明確違約金的數(shù)額或者違約金的計算方法;其次，如果退房申請獲得批準，和開發(fā)商簽訂《解除協(xié)議》，在《解除協(xié)議》中一要明確什么時候去房屋管理部門辦理退房手續(xù)，二要明確什么時候退購房款，三要明確相應(yīng)的違約責(zé)任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收據(jù)、合同等相關(guān)原件，以便發(fā)生糾紛時好維權(quán)。