１．房屋抵押擔保的債權范圍?！稉７ā返冢矗稐l規(guī)定：“抵押擔保范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。”依照此規(guī)定，房屋抵押擔保的債權范圍主要包括主債權、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用等六項。其中，利息一般分為法定利息和約定利息。對此，德國法認為約定利息屬于擔保范圍，而日本法則將約定利息排除在擔保范圍之外。我國法律允許當事人另作約定，照此理解，約定利息應當屬于擔保范圍。關于違約金，人們對其屬于擔保范圍并無疑義，但問題是，我國《合同法》將違約金定性為補償性，且事先允許進行約定。有鑒于此，該法第１１４條允許根據(jù)實際的損失予以變更，若低于實際損失，可以請求增加，其擔保范圍應為實際損失，若高于實際損失，可以請求適當減少，至于減少多少為適當，法律尚無規(guī)定，有待完善。 ２．房屋抵押權所及標的物的范圍。依一般學理，房屋抵押權所及標的物的范圍一般包括抵押房屋的從物、從權利和孳息等。在法律和合同沒有相反規(guī)定時，主物的所有權轉(zhuǎn)移寸，從物也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋作為抵押的主物，其從物（附屬物）一般包括門鎖、取暖設施、照明設施和通訊設施等。但是，下列情況除外：一是從物在抵押權成立前已與主物相分離，并被第三人取得；二是當事人在合同中明確約定排除了抵押權對從物的效力。當然，已經(jīng)與房屋緊密結(jié)合不可分離的裝飾地板等則應屬于房屋本身的構(gòu)成部分，而不應劃人從物范圍。 至于從權利，是指從屬房屋并使房屋具有必要效能的某些權利，如土地使用權和相鄰權等。而房屋的孳息物歸屬，在抵押權實現(xiàn)前，鑒于發(fā)揮抵押物的效用，抵押人有權使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息（如租金）歸由抵押人享有；在抵押權實施后，抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全財產(chǎn)，抵押權人享有優(yōu)先受償權，因而房屋所生孳息歸由抵押權，以滿足其債權。對此，依《擔保法》第４７條規(guī)定，從抵押權行使之日起，抵押權效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押權人未就扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，抵押權的效力不及該孳息。