租賃合同效力可以通過確定房屋租賃合同主體是否符合規(guī)定、房屋是否被法律法規(guī)禁止出租、房屋租賃合同內容是否合法、確定房屋租賃是否已登記備案來確定，有關法律規(guī)定，未依法取得房屋所有權證的、非法查封、權屬有爭議的、已抵押，未經抵押權人同意、屬于違法建筑的、有關法律法規(guī)禁止出租的其他情形的房屋不得出租。

1、合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。 2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有權證的； (2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)權屬有爭議的； (5)屬于違法建筑的； (6)不符合安全標準的； (7)已抵押，未經抵押權人同意的； (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； (9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 3、房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。 4、是否進行過登記備案。