房屋買賣合同無效的情形可分兩類： 第一類是所有合同都適用的合同無效的情形，具體包括： 1、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效; 2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效; 3、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益簽訂的房屋買賣合同無效; 4、違反國家和社會(huì)公共利益，以合法事實(shí)掩蓋非法目的簽訂的房屋買賣合同無效。 第二類就是房屋買賣合同所具有的包括其獨(dú)特性質(zhì)的合同無效的情形，包括： 1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的; 2、房地產(chǎn)分離出賣的; 3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同，并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋的; 4、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同等。

1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 2、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。 3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。 4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。 5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。 6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。