我國(guó)對(duì)農(nóng)民出賣宅基地上的房屋有嚴(yán)格的限制條件，購(gòu)買人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，且尚未獲得宅基地，或者雖已有宅基地但遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買宅基地后仍在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。城鎮(zhèn)居民、外地農(nóng)民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)民訂立的購(gòu)買農(nóng)村宅基地或房屋的買賣合同無(wú)效。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購(gòu)買了農(nóng)村的房屋，也無(wú)法取得宅基地使用權(quán)證。 隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民宅基地的市場(chǎng)價(jià)值逐漸引起了人們的注意。特別是在巨額遷拆補(bǔ)償款的誘惑下，買賣農(nóng)村宅基地或宅基地上的住房所引發(fā)的糾紛日益增多。城市居民之所以熱衷到農(nóng)村尤其是城市郊區(qū)購(gòu)買農(nóng)民的房屋，原因主要有以下幾類：一是期待從將來(lái)房屋拆遷中獲取巨額利益。二是由于房?jī)r(jià)過(guò)高買不起市內(nèi)的樓房，而農(nóng)村房?jī)r(jià)便宜，買了自已可以居住。三是退休人員到農(nóng)村買房養(yǎng)老。四是購(gòu)買宅基地建設(shè)農(nóng)家院，搞經(jīng)營(yíng)。 我國(guó)一直禁止宅基地的直接買賣。對(duì)宅基地上所建房屋的出賣、出租，法律雖未禁止，但對(duì)交易主體也有嚴(yán)格限制?？偟膩?lái)說(shuō)，《土地管理法》的精神，宅基地不允許向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，特別是城鎮(zhèn)居民出售。換言之，除了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間因宅基地調(diào)整，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)可以買賣宅基地外，其他任何人都不得買賣宅基地。對(duì)于農(nóng)村宅基地上的房屋，出賣方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買方則分為兩類人：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。前者符合特定條件的，可以成為購(gòu)買人，后者則一律不能成為合格的購(gòu)買人。

可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備一定條件。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。