購(gòu)房基本知識(shí) 一、有效的房屋買賣應(yīng)具備的條件 根據(jù)《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； 2、意思表示真實(shí)； 3、不違反法律或者社會(huì)公共利益。 有效的房屋買賣必須具備上述條件，主要包括： 1、主體合格 （1）、雙立當(dāng)事人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力； （2）、房屋買賣的出賣人必須是房屋所有人。 2、雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的意思表示真實(shí) 3、房屋買賣合同的內(nèi)容合法。 4、房屋買賣合同的形式合法。房屋買賣合同必須要有書面契約，并且要辦理登記手續(xù)。 二、無(wú)效的房屋買賣行為 無(wú)效的房屋買賣主要有以下形式： 1、違反法律、政策的房屋買賣。 （1）違法的房屋買賣。是指違反法律規(guī)定或以合法手段撩非法目的所進(jìn)行的房屋買賣。 （2）違反國(guó)家和社會(huì)公共利益的房屋買賣。 （3）惡意串通，損害國(guó)家、集體和第三人利益的房屋買賣 （4）違反共有人、承租人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形下的房屋買賣。 （5）享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)助購(gòu)建的房屋，違反5年禁賣期的規(guī)定或侵犯原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定所進(jìn)行的房屋買賣。 （6）其他違反法律或政策規(guī)定的房屋買賣。 2、雙方當(dāng)事人不具備主體資格的房屋買賣 （1）未成年人等無(wú)民事行為能力人和限制行為能力人所進(jìn)行的房屋買賣。 （2）房屋出賣人不是房屋所有權(quán)人。 （3）共有人沒(méi)有取得其他共有人同意而出賣共有房屋。 （4）委托代理人超越代理權(quán)或無(wú)代理權(quán)而代理被代理人買賣房屋，且事后沒(méi)有得到追認(rèn)的。 （5）其他不符合主體資格的房屋買賣。 3、意思表示不真實(shí)的買賣。 一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危訂立房屋買賣合同的 4、違反法定形式的房屋買賣。 一般是指沒(méi)有采取書面合同形式或未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣。但一般情況下如買方已支付購(gòu)房款并已實(shí)際使用房屋，而且沒(méi)有其他違法行為，則認(rèn)定為有效，而應(yīng)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。 三、房屋買賣合同應(yīng)具備的條款 1、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所。 2、標(biāo)的：主要指房屋的基本情況。 3、數(shù)量：主要指房屋建筑面積和使用面積、公攤面積。 4、價(jià)金：主要指買賣雙方確定的房?jī)r(jià)。 5、交付方法、交付期限、交付地點(diǎn)：主要指房屋購(gòu)房款的支付方式、支付期限以及房屋交付的方式、期限等內(nèi)容。 6、違約責(zé)任。 7、解決爭(zhēng)議的方法。