你好，很高興為你解答。????首先，你的這個抵押合同本身沒有問題，但是抵押權(quán)卻沒有生效，我在下面會為你分析，讓你明白法律的規(guī)定怎么理解。（我在你上個問題，法院判決書的那個問題中也解答過了，你兩個都看下就明白了）。?????其次，關(guān)于你與被告簽訂抵押合同效力的問題。第一，你雖然與被告簽訂了抵押擔(dān)保合同，上述合同本身約定沒有大的問題，你與被告之間的抵押合同成立，但是沒有生效，合同的成立不等于合同生效。根據(jù)法律規(guī)定，對于房產(chǎn)等建筑物設(shè)定抵押，不但要簽訂抵押擔(dān)保合同而且必須到房管局辦理抵押登記才能生效，只有生效后，你依據(jù)生效的抵押合同起訴法院，法院才能判決你行使抵押權(quán)，判決過戶給你，否則法院只判決你當(dāng)時的債務(wù)問題，不判決行使抵押權(quán)問題。?????法律依據(jù)為：《物權(quán)法》第一百八十條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。第一百八十五條設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；（四）擔(dān)保的范圍。第一百八十六條抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)（房產(chǎn)等建筑物）應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。因此，法律規(guī)定很明確，就是因為你與被告沒有到房產(chǎn)部門辦理抵押登記，所以你的抵押權(quán)沒有生效。即便你起訴法院要求行使抵押權(quán)法院也不會支持的。所以，法院在判決書中寫明，對于你抵押合同不進行審查，因為法院知道沒有辦理抵押時無效的。????再者，由于你對抵押方面法律知識的不了解，導(dǎo)致你無法行使抵押權(quán)，這點很可惜。現(xiàn)在你是否可以采用其他方式去實現(xiàn)？?????1、既然法院已經(jīng)判決被告對你有還款義務(wù)，你有權(quán)要求執(zhí)行句執(zhí)行對方名下的財產(chǎn)，當(dāng)然包括被抵押商務(wù)賓館，但是不能直接過戶給你，只能是拍賣換你現(xiàn)金。?????2、采用執(zhí)行和解的方式。雖然法院不支付直接行使抵押權(quán)，但是你可以與被告達成執(zhí)行和解，也就是讓其自愿過戶給你，以償還你的欠款，根據(jù)商務(wù)賓館的價值多退少補，你們可以協(xié)商。?????3、經(jīng)法院達成調(diào)解協(xié)議，約定講被告的商務(wù)賓館用于抵償你的欠款，讓法院出具調(diào)解書，然后你可以根據(jù)調(diào)解書讓房管局直接辦理過戶手續(xù)。?????最后，就目前看法院本身的判決沒有明顯的錯誤，你之所以認為刑法單位亂執(zhí)法，還書因為你對法律的判斷出現(xiàn)了偏差，希望我的解答能讓你明白，其他問題你可以追問我，如果對我的回答滿意，還請你采納我為最佳答案！謝謝！