如何認(rèn)定商品房的預(yù)售合同效力？
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商品房預(yù)售是要式的法律行為，需要一定的法定外在的表現(xiàn)形式，才能產(chǎn)生一定的效果。商品房預(yù)售人預(yù)售商品房，不僅要向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，而且應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售合同需要書面的形式，正是為了登記備案和過戶之用。需要注意的是，預(yù)售合同備案并不是預(yù)售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的成立。如果，將登記備案看成是合同成立的條件，那么，在合同簽訂并實際履行一部分后，任一方以合同沒有登記而主張合同無效，只承擔(dān)合同無效的責(zé)任。即只能返還已經(jīng)給付的價款，回到合同簽訂前的狀態(tài)，除支付必要的費(fèi)用外，無法彌補(bǔ)受害方可能發(fā)生的損失。而將登記備案不當(dāng)成是合同成立的形式要件時，預(yù)售合同簽訂后，任一方不履行義務(wù)，另一方可以追究對方的違約責(zé)任。此時，受害方不僅可以選擇解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，也可以要求開發(fā)商賠償損失后繼續(xù)履行。顯然，這賦予了受害方更大的自主權(quán)。合同備案登記的效力，在于使預(yù)售合同能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。這就是說，如果開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后，又擅自轉(zhuǎn)移給他方時，消費(fèi)者可用登記備案的預(yù)售合同對抗開發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。
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商品房預(yù)售合同是一種特殊的買賣合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。認(rèn)定合同效力應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 一、主體合格、當(dāng)事人應(yīng)具備法律規(guī)定的締約資格。 商品房預(yù)售合同的主體是特定的，預(yù)售方是房地產(chǎn)公司，一般為法人等主體，因此并非任何人都能作為預(yù)售方訂立商品房預(yù)售合同。預(yù)售方是合法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因商品房預(yù)售實行許可證制度，只有預(yù)售方持有預(yù)售許可證明，具備預(yù)售許可資格，其與預(yù)購方簽訂的預(yù)售合同即為發(fā)生法律效力。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 二、意思表示真實。 三、不違反法律、行政法規(guī)或者社會公共利益。 四、合同標(biāo)的確定、可行。 雙方簽訂合同后，為了使合同產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律后果，合同的實質(zhì)性條款也應(yīng)當(dāng)是可行的。比如，預(yù)售的商品房必須是確定了施工進(jìn)度、竣工交付日期、物業(yè)管理方案、裝修標(biāo)準(zhǔn)、平面圖或戶型圖等等。
商品房預(yù)售合同效力分以下情況： 1.對于沒有預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同。 2.對于未辦理登記備案手續(xù)的商品房預(yù)售合同。
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商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定對于商品房預(yù)售合同的效力一般是有效的。但必須看是否取得商品房預(yù)售許可，因為出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是如果出售方在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。因此對于商品房預(yù)售合同效力的
2022.04.12 609 -
商品房預(yù)售合同的效力如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定分為以下情形： 1、出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 2、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)
2020.06.04 150
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商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定？
1.出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預(yù)售合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)
2022-10-23 15,340 -
如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力
對預(yù)售商品房進(jìn)行規(guī)制是十分必要的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條，建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、第二十四條、第二十七條對商品房預(yù)售的條
2022-08-16 15,340 -
如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同效力
根據(jù)城市的規(guī)定，商品房預(yù)售需要具備五證，即國有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證。在我國商品房實行的是預(yù)售許可證制度，只要出賣人具備預(yù)售許可證，其與買受
2022-09-04 15,340 -
如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力？
出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 2.當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由
2022-06-14 15,340
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預(yù)售商品房買賣合同的訴訟時效訴訟或者仲裁時效是權(quán)利人請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解決爭議，保護(hù)其權(quán)益而提起訴訟或者申請仲裁的法定期限。法律規(guī)定訴訟時效的目的，在于促使當(dāng)事人盡早行使權(quán)利，盡快解決當(dāng)事人間的糾紛。一般的合同糾紛按照民法通則的規(guī)定，訴訟時效為3年。如果請求停止侵害
1,879 2022.04.15 -
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陰陽合同效力如何認(rèn)定首先，陰陽合同，又俗稱“黑白合同”、“大小合同”?！瓣柡贤笔侵附?jīng)過了合法的招投標(biāo)程序、在建設(shè)工程管理部門依法備案了的，形式合法的合同。與之相反，“陰合同”是指未依法進(jìn)行備案或辦理變更登記的合同。一般而言，由于“陰陽合同”中的“陽合同”不體
1,235 2022.04.17 -
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商品房預(yù)售的意思是什么商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、
909 2022.04.25
