因“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)”的房屋存在缺陷，是違法建筑物，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，而這些規(guī)定是有關(guān)合同效力的強制性規(guī)定，據(jù)此應(yīng)認定就違法建筑物簽訂的租賃合同無效。但該類無效合同在一定條件下可以轉(zhuǎn)化為有效合同。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條同時規(guī)定“在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效”。此時，導(dǎo)致無效的違法因素消失，違法建筑轉(zhuǎn)化為合法建筑，無效合同在此情形下轉(zhuǎn)化為有效合同。對于此處合同效力的轉(zhuǎn)化要特別注意以下三點：一是合同效力轉(zhuǎn)化的截止時間是在“一審法庭辯論終結(jié)前”；二是“一審法庭辯論終結(jié)前”，不包括二審、再審程序發(fā)回到一審法院審理階段的情形。三是已經(jīng)被人民法院或仲裁機構(gòu)認定為無效的，不能轉(zhuǎn)化為有效。當事人對法院或仲裁機構(gòu)有關(guān)合同效力的認定不服的，只能向法院申請撤銷仲裁決定或按照再審程序向上一級人民法院申請再審。

當合同雙方的當事人具有民事行為能力，意思表示真實，并且租賃合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗時，該租賃合同即為有效?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效： (一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二)意思表示真實; (三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。