提前還貸指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對較小，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。但是在提前還款的情況下，等額本金不一定合適，因?yàn)榈阮~本金提前還款后月還款本金不變，造成月還款額下降，還款年限延長，利息反而升高，因此，如打算提前還款，要根據(jù)提前還款額計(jì)算對比哪種貸款方式更合適。加息催生提前還貸潮所謂提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎(chǔ)上，提前償還部分或全部購房借款的一種經(jīng)濟(jì)行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款；另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，謝先生申請公積金貸款30萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應(yīng)沖減余貸款本金。銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計(jì)算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為9萬元(本金是6萬元，利息是3萬元)，謝先生決定提前還5萬元，那么，本金就只剩下1萬元，利息仍是3萬元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提前清償?shù)?萬元本金在以后期限不再計(jì)息，銀行只就尚未清償?shù)?萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計(jì)算的月均還款額。提前還款并不是空穴來風(fēng)，既有國家的一些規(guī)定，也有地方的一些細(xì)則。從國家來看，1998年3月中國建設(shè)銀行總行下發(fā)的《中國建設(shè)銀行個人住房貸款辦法》規(guī)定，借款人不必在原定的期限內(nèi)逐月平均還清，只要有條件，也可以提前歸還貸款。該辦法還規(guī)定了提前還貸的兩種方式：一種是提前還清全部貸款，一種是提前歸還一部分。這一規(guī)定既適用于商業(yè)貸款，也適用于公積金貸款。從地方來看，1998年5月市建設(shè)銀行制定了《個人住房貸款操作細(xì)則》，該細(xì)則規(guī)定，市建設(shè)銀行可辦理借款人提前部分還款或提前一次性全部還清剩余貸款本息的業(yè)務(wù)。2000年4月建設(shè)銀行又對相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行了修訂，并下發(fā)了《中國建設(shè)銀行市分行個人住房貸款實(shí)施細(xì)則》。同時，為規(guī)范業(yè)務(wù)操作，市建設(shè)銀行專門制定并下發(fā)了《中國建設(shè)銀行市分行個人住房貸款操作規(guī)程》，該規(guī)程第10條規(guī)定：貸款期限在1年以上的，借款人從貸款發(fā)放的次月起償還貸款本息；借款人在正常歸還某一月均還款額時，可同時歸還部分貸款本金，沖減其剩余貸款本金，但歸還額度必須為1萬元的整數(shù)倍；貸款期間在1年以內(nèi)(含1年)的，執(zhí)行中國建設(shè)銀行總行規(guī)定。