我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國(guó)法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問題是民事審判實(shí)務(wù)中最為疑難的問題之一，由于立法不明確、理論研究不足等原因，各地法院的判決結(jié)果很難形成統(tǒng)一。在認(rèn)定合同效力上要嚴(yán)格適用法律規(guī)定，不應(yīng)一刀切地全部認(rèn)定為有效或者無效，從《合同法》(自2021年1月1日起廢止)規(guī)定的無權(quán)處分、禁止或限制流通物和《物權(quán)法》(自2021年1月1日起廢止)規(guī)定的物權(quán)等角度考量，認(rèn)定農(nóng)民私有合法房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。由于房屋與土地的不可分離的屬性，決定了房屋權(quán)屬與土地使用權(quán)之間的相關(guān)性。雖然，我國(guó)法律對(duì)農(nóng)民的房屋所有權(quán)予以了充分的保護(hù)，但基于對(duì)農(nóng)村土地的特殊社會(huì)負(fù)擔(dān)考慮，現(xiàn)行法律對(duì)宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)未予以肯定。而且，農(nóng)村住宅用地制度是具有我國(guó)特色的福利性分配制度，是集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其集體內(nèi)部成員的一項(xiàng)福利性措施，具有很強(qiáng)的身份性。如果允許其向外進(jìn)行流轉(zhuǎn)，便導(dǎo)致流轉(zhuǎn)標(biāo)的不適格，造成集體資產(chǎn)的流失，違反了公平的原則，違背農(nóng)村住宅用地分配制度的本意。