問題1：有房屋所有權(quán)證無國有土地使用證？有合法土地權(quán)屬來源的可辦理不動產(chǎn)登記：《通知》明確，當這類人員申請辦理不動產(chǎn)登記的，國土資源部門應(yīng)查核土地權(quán)屬管理資料。對有合法土地權(quán)屬來源的，依法受理并辦理不動產(chǎn)登記;對于歷史原因?qū)е聶?quán)屬來源材料不符合不動產(chǎn)登記要求的，應(yīng)根據(jù)取得土地使用權(quán)時的相關(guān)政策予以認定。在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權(quán)已多次轉(zhuǎn)移并取得房屋所有權(quán)證，但沒有同步辦理國有土地使用證的；當事人提交房屋所有權(quán)證和原權(quán)利人國有土地使用證申請登記的，國土資源部門在核實房地權(quán)屬來源等有關(guān)材料，依法公告并注銷原國有土地使用證后，辦理權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。相反，如果是沒有合法土地權(quán)屬來源的國有建設(shè)用地上建造的房屋，當事人申請不動產(chǎn)登記的，國土資源部門應(yīng)暫緩辦理。所在地人民政府應(yīng)組織相關(guān)部門依法作出處理，國土資源部門憑有關(guān)部門出具的依法進行處理的證明材料辦理登記?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，不得為“小產(chǎn)權(quán)房”辦理不動產(chǎn)登記。問題2：劃撥土地上房改房、經(jīng)適房、集資房？在補繳土地出讓價款后按出讓土地性質(zhì)辦理；由于歷史原因，長沙市國有劃撥土地使用權(quán)上建起了多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋；如房改房、集資房、經(jīng)濟適用住房等，并進入二手房市場流通起來。這類房屋究竟能不能辦理不動產(chǎn)登記？《通知》規(guī)定，對于符合上市交易條件，且土地性質(zhì)為劃撥用地的房改房、經(jīng)濟適用住房、集資房等不動產(chǎn)，可以在補繳土地出讓價款后；按出讓土地性質(zhì)辦理不動產(chǎn)登記。這類土地使用權(quán)的處置方式和土地出讓價款繳納標準，由當?shù)卣罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)作出具體規(guī)定。劃撥土地上的房改房、經(jīng)濟適用住房、集資房與其他辦公用房、工業(yè)用房共有宗地，需辦理宗地分宗和土地分戶登記的；宗地權(quán)利人或宗地使用管理單位應(yīng)積極配合，做好宗地分割和國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記工作?！锻ㄖ访鞔_，劃撥土地上的不動產(chǎn)可以依照《物權(quán)法》等規(guī)定直接辦理抵押登記，但抵押權(quán)實現(xiàn)時，須按照《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。問題3：已抵押國有建設(shè)用地上的不動產(chǎn)登記？可申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及在建建筑物抵押權(quán)登記；《通知》規(guī)定，對國有建設(shè)用地使用權(quán)已抵押的；同一權(quán)利人可以申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及在建建筑物抵押權(quán)登記。對已辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記或國有建設(shè)用地使用權(quán)及在建建筑物抵押登記的商品房；在申請辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記或商品房轉(zhuǎn)移登記時，需先解除該房屋對應(yīng)的在建建筑物及其所占用范圍內(nèi)國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，當事人購買已抵押國有建設(shè)用地上的房屋并取得房屋所有權(quán)證，現(xiàn)申請辦理不動產(chǎn)登記時土地仍處于抵押狀態(tài)的；國土資源部門應(yīng)依法辦理，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書上注明土地抵押狀況。對歷史形成的違反《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律法規(guī)以土地等不動產(chǎn)設(shè)立抵押融資的，有關(guān)市州、縣市區(qū)人民政府要成立專門工作班子；采取清償、置換、完善手續(xù)等方式妥善處理，國土資源部門依據(jù)當?shù)厝嗣裾幹靡庖娨婪ㄞk理不動產(chǎn)變更、注銷等登記。問題4：不動產(chǎn)行政監(jiān)管與登記的職責(zé)關(guān)系？堅持一體登記原則，防止出現(xiàn)房地主體不一致情形；《通知》要求，將依法處理不動產(chǎn)登記中發(fā)現(xiàn)的違反土地管理、規(guī)劃管理等違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率的不動產(chǎn)，應(yīng)在有關(guān)部門查處整改到位后，憑有關(guān)證明文件依法辦理不動產(chǎn)登記?！锻ㄖ芬?guī)定，要依法做好商品房預(yù)售許可與不動產(chǎn)登記的銜接。對新建商品房辦理預(yù)告登記、首次登記時，必須堅持一體登記原則，防止出現(xiàn)新的房地主體不一致情形。住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房產(chǎn)管理)部門在辦理商品房預(yù)售許可時，應(yīng)依法審查土地權(quán)屬來源狀況，對土地權(quán)利來源不明或存在改變規(guī)劃用途、超規(guī)劃紅線等違法行為的，不得核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請預(yù)購商品房預(yù)告登記時，應(yīng)提交已經(jīng)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案的商品房預(yù)售合同，確保形成房地一體的唯一的不動產(chǎn)單元號。依法按照土地、房屋批準用途開展不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋所有權(quán)證和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的；當事人申請不動產(chǎn)登記時，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。問題5：資料移交和登記信息共享問題？年底前完成歷史數(shù)據(jù)整理并匯交至國家平臺；目前各級不動產(chǎn)登記部門正積極推進資料移交和登記信息共享工作?！锻ㄖ芬?，各地要依法完整移交登記資料，確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度順利實施。同時，各級人民政府要對現(xiàn)有土地、房屋、林地、草原等登記信息進行規(guī)范化整理，建設(shè)統(tǒng) 一、規(guī)范的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫；確保在2017年年底前完成歷史登記數(shù)據(jù)的整理并匯交至國家不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。各級各有關(guān)部門不能因為補充完善歷史登記信息和登記數(shù)據(jù)整合，加重群眾負擔(dān)?！锻ㄖ芬螅骷壐饔嘘P(guān)部門要加強對不動產(chǎn)登記工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，加強協(xié)作配合，按照依法、規(guī)范、便民的要求，優(yōu)化不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程，提高辦事效率。要加強對不動產(chǎn)登記隊伍的教育、培訓(xùn)和管理，提高政策理論水平和業(yè)務(wù)能力，改進工作作風(fēng)，不斷提高不動產(chǎn)登記服務(wù)質(zhì)量和水平。根據(jù)“不變不換”的原則，只要不動產(chǎn)權(quán)沒有變更和交易，就不用換新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，舊證可以長期使用，舊證和新證并行不悖，所以市民無需扎堆前往不動產(chǎn)登記中心辦理換證業(yè)務(wù)。

不動產(chǎn)登記的效力主要包括如下幾個方面： 一是物權(quán)變動的效力，一般來說，以法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，都是從登記之日起發(fā)生物權(quán)變動的效果，凡是依法需要辦理登記的，其不動產(chǎn)物權(quán)的變動，都需要依法辦理登記，只有從辦理登記時起才發(fā)生物權(quán)的設(shè)立和變動。 二是權(quán)利推定效力，是指登記記載的權(quán)利人應(yīng)當被推定為法律上的權(quán)利人，在登記沒有更正也沒有異議登記的情況下，只能推定登記記載的權(quán)利人就是物權(quán)人。 三是善意保護的效力。它是指登記記載的權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人，即便以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其行為具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。