由于商品房買賣合同通常采用格式化合同,對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式和金額約定相對明確。但若出現(xiàn)約定不明的情況,我們可以參考《商品房買賣解釋》的相關(guān)規(guī)定來確定有關(guān)損失的計算方法。 根據(jù)《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定,若商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或損失賠償額計算方法,且買受人在逾期交付房屋期間未能取得房屋所有權(quán)證書,則可按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來確定。 《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定,若因出賣人的原因,買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書,出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。若商品房買賣合同未約定違約金或損失數(shù)額難以確定,則可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 此外,《商品房買賣解釋》也對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計算方法另有規(guī)定。例如,若出賣人惡意違約,具有以下情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn),買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。這是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。 另外,若出賣人存在欺詐行為,具有以下情形之一,導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除,買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。