1、國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條，規(guī)定了不同用途土地使用的最高年限，同時(shí)該《條例》第22條規(guī)定：“土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第43條也有基本相同的規(guī)定。即通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，受讓人能夠使用的土地年限不是從轉(zhuǎn)讓之日，也不是從開工之日重新計(jì)算，而是將原土地出讓合同約定的使用年限減去原使用人已經(jīng)使用的年限之后的剩余年限。以該問(wèn)答為例，土地出讓年限為40年，轉(zhuǎn)讓時(shí)已使用(已經(jīng)受讓土地后非政府原因?qū)е碌拈e置仍視為使用)7、8年，則新的受讓人剩余土地使用年限為33年或者32年。 2、但是需要注意的是，無(wú)論是國(guó)務(wù)院《條例》還是《城市房地產(chǎn)管理法》都沒(méi)有規(guī)定土地使用年限從何時(shí)開始起算，有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的參考文本大都約定“土地使用年限從出讓方交付土地之日起算”。但何為交付，交付標(biāo)準(zhǔn)等，參考本文并無(wú)統(tǒng)一表述，實(shí)踐中，土地出讓合同對(duì)此常常沒(méi)有約定或者約定不明，有的約定出讓方交付土地應(yīng)當(dāng)完成“三通一平”(還有“五通一平”、“七通一平”等)。如果沒(méi)有明確的交付標(biāo)準(zhǔn)、交付方式的約定，土地使用年限的起算就會(huì)成為問(wèn)題。因政府方面的原因?qū)е碌耐恋夭荒苋缙诮桓痘蛘咭虿痪邆溟_工條件而長(zhǎng)期閑置的情形并不少見(jiàn)。從基本的公平原則和土地出讓年限規(guī)定的本意來(lái)說(shuō)，土地使用年限應(yīng)當(dāng)從受讓人實(shí)際使用之日開始起算。因此，若因政府原因不能按時(shí)交付土地或者交付土地不符合條件導(dǎo)致使用人不能實(shí)際使用土地，則土地使用年限應(yīng)當(dāng)從實(shí)際具備使用條件之日起算，而不應(yīng)從原出讓合同約定的時(shí)間開始起算。