商品房的層高與預(yù)售合同約定不符，怎么辦? 近年來(lái)發(fā)生多起開(kāi)發(fā)商交付的房屋與商品房預(yù)售合同約定層高不符的糾紛，如，2009年，張先生在北京市朝陽(yáng)區(qū)與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，合同中明確約定房屋層高為四米，但開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付房屋的層高只有3.6米。后張先生與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，委托我所律師代理訴訟，法院判決開(kāi)發(fā)商違約并對(duì)張先生賠償。 本案訴訟中，主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下幾處： 第一，開(kāi)發(fā)商交付的房屋符合國(guó)家關(guān)于商品房設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，但與合同約定不符，開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成違約? 1999年6月1日實(shí)施的《住宅的設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板地面或吊頂?shù)孛嬷g的垂直距離。通俗的地講，室內(nèi)凈高加樓板的厚度等于層高。 同時(shí)，該國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定：(1).普通住宅層高宜為2.8m。 (2).臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。(3).利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室(廳)時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m。 (4).廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。(5).廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90m，且不得影響門、窗扇開(kāi)啟。 訴訟中，開(kāi)發(fā)商提出，其所出售的房屋符合國(guó)家對(duì)于層高的強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，且所售房屋已經(jīng)通過(guò)相關(guān)部門的驗(yàn)收，因此開(kāi)發(fā)商主張其房屋符合國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，不構(gòu)成違約。 我所律師提出，符合國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范而不符合合同約定仍構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因?qū)痈呓档徒o購(gòu)房人的權(quán)益造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。開(kāi)發(fā)商所建房屋層高符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，只能免除其行政責(zé)任，但不能免除其民事責(zé)任。 第二.本案合同中沒(méi)有約定層高縮水的違約責(zé)任情況下，購(gòu)房人如何向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主張索賠? 層高的縮水必然影響購(gòu)房人的居住的舒適性和實(shí)用性。但這種損失又如何主張賠償呢? 我們認(rèn)為，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同后，雙方都應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則履行合同。開(kāi)放商交付的房屋層高縮水，不符合合同約定。購(gòu)房人主張賠償，是基于信賴?yán)娴膿p失，而非實(shí)際利益損失的彌補(bǔ)。合理的方法是，委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)鑒定，確定損失額，已該損失額作為賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。 另外，需要指出，購(gòu)房人購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的房屋層高縮水，影響購(gòu)房人實(shí)際使用的，購(gòu)房人還可以主張合同解除。

《房屋登記辦法》 第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)登記申請(qǐng)書(shū);(二)申請(qǐng)人的身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書(shū);(四)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;(五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(六)其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。