不動產(chǎn)物權(quán)取得變更和消滅我國物權(quán)法明確把物權(quán)分為三大類,所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)《》第六條規(guī)定了物權(quán)取得、變更和消滅的一般方式,“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當依照法律規(guī)定登記”。第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)依法登記,發(fā)生效力;未依法登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記?！庇傻诰艞l可以看出,除國家外,其他人(法人、集體組織、自然人等)享有不動產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當進行登記,形成法律效力;未經(jīng)登記,不產(chǎn)生物權(quán)效力。當然,不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則并不是絕對的,亦有例外條款。不動產(chǎn)登記生效的例外《物權(quán)法》第28條~30條等規(guī)定了不動產(chǎn)登記例外的情形。第二十八條:“因人民法院、委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！钡诙艞l:“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！钡谌畻l:“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力。”以上三條規(guī)定的情形都是不動產(chǎn)物權(quán)的原始取得,當進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,依據(jù)物權(quán)法第三十一條之規(guī)定,應(yīng)當先取得物權(quán)登記,在進行轉(zhuǎn)讓。第三十一條:“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的,處分該物權(quán)時,依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。”除以上不動產(chǎn)登記生效例外外,因為登記困難和司法實踐產(chǎn)生了其他例外。例如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、、地役權(quán)等。