由于存在許多歷史遺留問題，土地的處理一直是國有企業(yè)改制中的難點，也是決定改制是否成功，國有資產(chǎn)是否會流失的重要因素。對于出讓土地來說，由于權(quán)屬較為明確，因此在改制過程中比較容易處理，主要問題存在于大量的劃撥用地中。本文就對國企改制中劃撥用地的幾種處理方式進行簡單概述。 辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，將劃撥用地轉(zhuǎn)為出讓土地是最為的方式。改制企業(yè)可以將出讓土地進行轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等，企業(yè)得以自由地根據(jù)經(jīng)營狀況來實現(xiàn)效益的最大化。但是，很多國有企業(yè)資金緊張，負債率高，繳納土地出讓金對于它們是一項沉重的負擔(dān)，因此，只有那些效益較好、資金較為充裕的國有企業(yè)在改制時才能夠采取這種方式。 企業(yè)通過租賃方式獲得一定年限的土地使用權(quán)，按期向政府繳納租金，這可以大大降低企業(yè)的資金壓力。同時，在經(jīng)政府土地管理部門批準(zhǔn)后，土地租賃合同也可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或者抵押。對于資金不充裕，無力承擔(dān)土地出讓金的企業(yè)是一種比較有利的選擇。 土地使用權(quán)作價入股是將一定年限的土地使用權(quán)評估以后，作為國家的股權(quán)投入企業(yè)，由企業(yè)獲得土地使用權(quán)。其實質(zhì)是國家以紅利、股息作為土地出讓金的代替。這種處理方式不會增加企業(yè)的負擔(dān)，在企業(yè)效益好的情況下，也可以增加國家收入。但是，采取這種方式將會使國家與企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，此外，土地使用權(quán)作為國有資本的投資方向也應(yīng)當(dāng)受到國有資本投資方針的限制。 土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是一種比較特殊入股方式，是將土地使用權(quán)作價后授予一定的公司經(jīng)營管理。被授權(quán)的公司，憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價入股或租賃等方式配置土地。被授權(quán)公司無須向國家繳納讓金、租金、股息等，但是每年都須對國有土地保值增值情況提供報告。國家對于這種處理方式加以嚴(yán)格的限制，能夠被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)只有國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司。 如果企業(yè)改制后其土地未改變用途，經(jīng)縣以上人民政府授權(quán)的土地管理部門批準(zhǔn)后，可以保留劃撥方式。如改變用途，符合《劃撥土地目錄》的也可繼續(xù)以劃撥方式使用。但是，除了繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地的，劃撥的期限不得超過五年。顯然，這是由于保留劃撥方式違反了土地有償使用的方針。

一、區(qū)別如下： 1、土地性質(zhì)的定義。 國有土地使用權(quán)取得方式分為出讓和劃撥。 出讓指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。 劃撥指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在交納補償、安置等費用后所取得或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。它屬于行政行為，而非民事行為。在劃撥時，一般不設(shè)定土地使用權(quán)的期限，但設(shè)定了一定的限定條件，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 2、取得方式不同。 出讓：商品房建設(shè)用地原則上應(yīng)該以招標(biāo)、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。 劃撥：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)。 3、權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。 出讓土地是一種獨立的物權(quán)，使用權(quán)人具有法定范圍內(nèi)任意的處置權(quán)，如轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。 劃撥土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)沒有明確界定，使用權(quán)人在行使財產(chǎn)權(quán)利時要受所有權(quán)人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上的獨立物權(quán)。 二：關(guān)于出讓金： 劃撥土地在使用權(quán)限上一般沒有明確限制，無需繳納土地出讓金。只可以使用、收益，不可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，如果要轉(zhuǎn)讓、抵押、出租要補交土地出讓金。 因此，出讓取得的土地使用權(quán)交易時不存在額外的費用，如果是劃撥的土地在交易時要補交土地出讓金，進而增加交易成本。