在認(rèn)定事實物業(yè)合同關(guān)系時要注意以下幾點： 首先，前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受，形成事實上的物業(yè)合同關(guān)系。 其次，事實上的物業(yè)服務(wù)合同存在實際履行的客觀事實。合同的實際履行是合同的一方或雙方以自己的實際行為履行了合同主要義務(wù)，對方予以接受的。 最后，成立事實物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理費應(yīng)繼續(xù)按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付。 因此，物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，未重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主仍接受物業(yè)公司管理和服務(wù)的，雙方成立事實物業(yè)合同關(guān)系。在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系成立的基礎(chǔ)上，考慮到物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)并未發(fā)生變化，按照《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定的費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，業(yè)主應(yīng)繼續(xù)按照原物業(yè)管理服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理服務(wù)費為宜。

要認(rèn)定形成事實上的物業(yè)合同關(guān)系，則必須存在物業(yè)管理事實。其認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)有兩個，一是前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受，形成事實上的物業(yè)合同關(guān)系；二是事實上的物業(yè)服務(wù)合同存在實際履行的客觀事實。