按照央行現(xiàn)行相關規(guī)定,雖然沒有強制性規(guī)定銀行必須同意按揭人的轉(zhuǎn)讓申請,即按揭人并不享有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)力(畢竟小業(yè)主是債務人,既是欠債的,義務當然比權(quán)力多),但實際上,央行在原則上是允許按揭房產(chǎn)(或已設定抵押的房產(chǎn))的轉(zhuǎn)讓的。從相關法規(guī)中亦不難看出央行對這一問題的意見,比如:央行《個人住房貸款管理辦法》中第19條的規(guī)定是:“抵押期間,未經(jīng)貸款人同意,抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈”(即如果能獲得貸款銀行的同意,抵押人可以將抵押物出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈)。但是,在按揭未訖的情況下,房產(chǎn)至少有四方面的問題:◎按揭人仍有部份債務未能清償?！虬唇胰瞬⑽慈〉梅慨a(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)(見拙作《按到揭前之產(chǎn)權(quán)》的相關分析)。◎房產(chǎn)在銀行處設有抵押,購房合同及產(chǎn)權(quán)證(如果已辦理)亦質(zhì)押于銀行處。◎原按揭合同的相關義務并未完全履行完畢。其實,從根本上分析,這四個問題就出在有債務這一點上,所以如果能設法解決債務的問題、注銷抵押登記,一切就都迎刃而解了(大春這不是廢話嗎如果有錢,不貸款,那為什么要按揭呢)。所以,實際上按揭房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓分成兩步走:1.由賣方或買方與銀行、發(fā)展商協(xié)商,解除賣方的債務,注銷原房產(chǎn)抵押關系。2.由賣方與買方在銀行、發(fā)展商的協(xié)助下辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。這里必須強調(diào)的是,因為按揭牽涉到了小業(yè)主、銀行、發(fā)展商三方的利益,所以與普通的二手樓轉(zhuǎn)讓(擁有完全產(chǎn)權(quán))相比,按揭房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要征得銀行與發(fā)展商的同意,并且要在銀行與發(fā)展商的配合下,方可能完成轉(zhuǎn)讓過程(如上所述)。如果銀行、發(fā)展商出于自身利益或降低風險的考慮而堅決不同意小業(yè)主的轉(zhuǎn)讓申請,不同意修改原購房合同與按揭合同的相關條款,那么恭喜您,您再也不必為轉(zhuǎn)讓而頭疼了