被拆遷房屋性質(zhì)和面積的認(rèn)定是對被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)的一個(gè)前置程序，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，從其協(xié)商結(jié)果。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。 對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。 被拆遷人在拿到《被拆遷房屋估價(jià)報(bào)告》以后，應(yīng)該檢查被拆遷房屋性質(zhì)和面積的認(rèn)定當(dāng)?shù)貙Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定特別規(guī)定的規(guī)定相一致，如果不一致，應(yīng)該及時(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)和拆遷人提出異議。 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途）和面積。對房屋性質(zhì)、面積認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)： （1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。 （2）對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。 （3）對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。 律師提醒您：但從我們長期辦理征地拆遷案件的實(shí)踐來看，很多當(dāng)事人在面對政府咄咄逼人的態(tài)勢時(shí)，往往不知所措，錯(cuò)失了維護(hù)自己合法權(quán)益的機(jī)會(huì)。因此，當(dāng)事人在遇到被征地拆遷問題時(shí)，一定要及時(shí)與律師取得聯(lián)系。

1、關(guān)于房屋用途：在遇到征收拆遷時(shí)，房屋用途決定了房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，住宅和商鋪的市場價(jià)是差異很大的。如果上述涉案的房屋權(quán)屬登記上登記的用途是商服，那么就應(yīng)當(dāng)全部按照商鋪的價(jià)值補(bǔ)償。如果登記的是住宅，上述情況屬于“住改商”，對于住改商的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，一般由各省規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，就目前全國的情況來看，一般是按照高于住宅低于商鋪的價(jià)格進(jìn)行；如果沒有登記，那么對于被拆遷人來說，完全可以主張作為商鋪進(jìn)行補(bǔ)償。 2、關(guān)于補(bǔ)償?shù)姆绞剑焊鶕?jù)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，對于被拆遷人的補(bǔ)償方式應(yīng)當(dāng)提供兩種方式：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償。