《房屋登記辦法》第11條第3款規(guī)定：“申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記”。依照此項規(guī)定，即使推斷出將產權登記為未成年人的贈與關系成立，但是該贈與關系必須是合法有效的。如果作為登記的原因行為無效，那么，該房屋產權的登記人只不過是名義上的房屋所有權人，利害關系人可以申請更正登記或者異議登記，亦會導致未成年人喪失房屋所有權。對于限制行為能力人，有權訂立純獲法律上利益的合同，不必經法定代理人追認，此無異議。須討論的是，無行為能力人的民事活動?！睹穹ㄍ▌t》第12條第2款規(guī)定：“不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動?！薄睹穹ㄍ▌t意見》第6條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效?！睂τ趧赢a的贈與等，容易理解。然而對于不動產之贈與，特別是父母對其無行為能力的子女為贈與的，應如何處理，該意見第6條沒有提出明確的解決方案，致使理解上出現偏差。針對這種贈與在社會上普遍存在的現象，堪值重視。接受他人的贈與，無論是動產還是不動產，按照《民法通則》第12條第2款的規(guī)定，即使是純獲法律上利益，無行為能力人也不能單獨為民事活動，應由他的法定代理人代理。法定代理人一般也不會拒絕履行自己的職責。如果是接受父母的不動產之贈與，按照《民法通則》第12條第2款的規(guī)定，父母既是贈與人，又是受贈人的代理人，那么在父母離婚時，父或母就可能會將已登記為無行為能力的子女的房屋，以贈與無效或者不存在贈與關系為由，要求作為夫妻共同財產進行分割。對此，法院應當作出妥善處理。這涉及到法定代理人“自己代理”的效力問題，我國立法上對此沒有規(guī)定。所謂自己代理，也稱自我締約，是指一方面作為他人的代理人，與此同時卻又是以自己的名義出面進行交易。如《日本民法典》第108條規(guī)定：“在同一法律行為中，不能擔當其相對人的代理人或當事人雙方的代理人。但就債務的履行或事先得到本人的許諾的行為，不在此限”(法國民法第1596條、德國民法第181條、臺灣地區(qū)“民法”第106條)。此項規(guī)定就是禁止自己代理(以及雙方代理)的規(guī)定。這種限制的目的在于防止對被代理人的損害，或者在多方代理的情況下防止對一方被代理人的損害和利益沖突的出現。如果只是為了履行法律義務或經許諾，那么通常便不可能出現利益沖突。我國理論上稱之為禁止代理權濫用規(guī)則。依照禁止自己代理原則，父母向其無行為能力的子女為贈與，就不能發(fā)生法律上的效力，因為在法定代理的情況，無行為能力的子女不能進行民事活動，無法對父母作出“許諾”的表示，而該贈與也難以說是專為履行法定撫養(yǎng)義務的。但這個規(guī)則明顯不利于維護無行為能力人的利益，違反“監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責”的原則，不能到達立法目的。為避免這種不合理的情況出現，學術界和司法界努力尋求突破，成功地運用方法論上的“目的性限縮”②，將存在于法律未包括依其目的所應作出的限制方面再予以限制而作填補，縮小該條規(guī)定的適用范圍，再設例外，貫徹立法意旨。據此，理論上和司法上一致認為，對于未成年人純獲法律上利益的情況，父母可以代理他們與自己進行交易活動，即對于這種自己代理的贈與行為再設第三種例外，按照有效來看待。對于《民法通則意見》第6條的規(guī)定，亦應作相同的理解。我國私法施行的是意思自治原則，故而在夫妻雙方意思達成一致之后，離婚房子歸未成孩子是會發(fā)生法律效力的。一般來說，還需要將房產過戶給孩子，并到相關國家機關辦理變更登記，才會發(fā)生法律效力，否則是不能對抗善意第三人的。