1、在權(quán)利性質(zhì)上，土地使用權(quán)與建筑所有權(quán)是相互獨(dú)立的物權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的，不能相互替代的，各具價值的物權(quán)。土地使用權(quán)屬于民法上的用益物權(quán)，是以取得物的使用價值為目的的物權(quán)。而房屋所有權(quán)屬于自物權(quán)，也即所有權(quán)，可以一發(fā)對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。并且國家把土地和房屋作為兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料，設(shè)立了不同的部門進(jìn)行管理。2、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有依附關(guān)系。土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是土地上建筑物的本質(zhì)組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地，如果對土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該土地上建房或使用房屋，因此離開了土地的建筑物是空中樓閣。房屋產(chǎn)權(quán)的取得必須建立在已經(jīng)一發(fā)取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，抵押人對房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的一種權(quán)利的處分，往往會涉及到另一種權(quán)利的變動。3、我國立法是堅持土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的主題應(yīng)為一致的立場。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)和建筑物所有權(quán)的主題保持一致，才能最大限度地避免各種糾紛。為了要達(dá)到這種土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利主體的合一，必須要求房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)時，土地使用權(quán)也一并移轉(zhuǎn)，最終使房屋的所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為同一人。但是隨著近年來對資源利用的效率的提高和城市住房制度的改革，土地之上房屋的多層性、單元性以及分層分單元使其權(quán)利結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)極為復(fù)雜的餓狀態(tài)，使得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體一致性出現(xiàn)了例外情況。《民法典》（2021.1.1生效）第二百七十一條【建筑物區(qū)分所有權(quán)】業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定： （1)、居住用地使用年限為70年; (2)、工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地使用年限為50年; (3)、商業(yè)、旅游、娛樂用地使用年限為40年; (4)、綜合或其他用地使用年限為50年。