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違約金過高的認定

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-29 15:33:18 410 人看過

約定的違約金超過造成的損失30％的，可以認定違約金過高，調(diào)整時，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人遭受的實際損失和具體的違約行為，予以適當減少。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30％的標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

一、如何確定房屋買賣合同的違約金？

在簽訂商品房買賣合同時，絕大多數(shù)出賣人和買受人都會在合同中明確約定當事人一方逾期付款或者預(yù)期交付使用房屋時，應(yīng)當承擔什么樣的違約責任，也就是說，會明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計算方法。

但也有一些合同當事人沒有在合同中約定上述兩種情形的違約責任。在這種情況下，購房合同違約金怎么計算？如何確定房屋買賣合同的違約金？

合同當事人沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法時，就需要人民法院按照某種標準作為參照系來確定違約方的責任，以彌補守約方的損失。

商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

此外，在當事人約定了違約金的情況下，購房合同違約金也并不是不能改變的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

本條的規(guī)定內(nèi)容實際上包含三層意思：

1、當事人沒有按照合同約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法，承擔違約責任；

2、當事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失30％為標準，予以適當調(diào)整；

3、當事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求增加的，應(yīng)以損失確定違約金數(shù)額。

二、開發(fā)商因逾期交房導(dǎo)致的違約金是如何規(guī)定的

如果開發(fā)商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應(yīng)負下列其中之一的逾期交房責任：

（一）按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應(yīng)按購房人已交付房價款總數(shù)的百分之幾支付違約金（具體數(shù)額由雙方在合同中約定）；

（二）按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，開發(fā)商在收到解除購房合同書面通知書之日起，按雙方在購房合同中約定的時間內(nèi)退還購房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金。

交房按合同約定的日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應(yīng)承擔合同約定的違約責任。此外，如果合同中約定有其他違約責任，開發(fā)商也應(yīng)一并承擔。

違約金及實際損失的數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

該《解釋》第十六條的規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

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