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土地增值稅由清算取代預(yù)征盡管清算土地增值稅的規(guī)定早已有之，但因在執(zhí)行層面上缺乏可操作性，幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算。但從2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納適用范圍，以解決目前以預(yù)征為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀?！锻ㄖ愤€規(guī)定，對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算。據(jù)稅務(wù)人員介紹，所謂土地增值稅，是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的凈增值額征收的一種稅種。根

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。一、個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評(píng)估，是股權(quán)轉(zhuǎn)讓中必不可少的股價(jià)前置程序，交易雙方根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估合理確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，進(jìn)行后續(xù)轉(zhuǎn)讓事宜，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)則通過納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是需要繳納土地增值稅的。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照銷售無形資產(chǎn)-自然資源使用權(quán)(土地使用權(quán))繳納增值稅。但營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，區(qū)分營(yíng)改增取得和營(yíng)改增后取得，并且在房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)也有所區(qū)別。一、版權(quán)轉(zhuǎn)讓稅率是多少錢(一)如果是個(gè)人轉(zhuǎn)讓版權(quán)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定：1、勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。2、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。3、特許權(quán)使用費(fèi)所得，是指?jìng)€(gè)人提供專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、非專利技術(shù)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的所得；提供著作權(quán)的使用權(quán)取得的所得，不包括稿酬所得。4、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指?jìng)€(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。因此，個(gè)人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)應(yīng)按特

一、進(jìn)行土地增值稅清算需要符合哪些條件？必須進(jìn)行清算的(符合下列條件之一的必須進(jìn)行清算)1、開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項(xiàng)目清算，一個(gè)企業(yè)里可能有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項(xiàng)目就要進(jìn)行清算。2、整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項(xiàng)目，無論竣工還是未竣工都要進(jìn)行清算。3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。二、清算工作流程是怎樣的？（一）清理收入首先，財(cái)務(wù)工作人員要對(duì)房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行清理并編制表格。如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計(jì)算，那計(jì)入土增清算的收入就是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用繳土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。清理扣除項(xiàng)目（二）扣除的項(xiàng)目進(jìn)行清理。為了便于后期填

上海地產(chǎn)商擬聯(lián)合上書反對(duì)清算土地增值稅。其實(shí)，對(duì)此談稅色變的不僅是地產(chǎn)商，一些炒家也開始忐忑不安。國(guó)家稅務(wù)總局1月16日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確地將土地增值稅的征收目標(biāo)鎖定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其實(shí)，二手房轉(zhuǎn)讓中也存在土地增值稅這一項(xiàng)，一位房產(chǎn)中介人士告訴記者，按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅;居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。據(jù)悉，我市二手房交易中，是否征收土地增值稅因地區(qū)而異。比如，有的區(qū)在二手房交易中就沒有征收土地增值稅;而有的區(qū)，土地增值稅則按房屋總價(jià)的1%征收，對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和別墅一視同仁。業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)榘磭?guó)家政策，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不超過成本價(jià)的20%，土地增值稅免收。目前，北京、

一、土地增值稅清算申報(bào)表及附表（一）土地增值稅清算申報(bào)表表頭說明：1、“納稅人稅務(wù)登記號(hào)”指地方稅務(wù)登記證號(hào)。2、“納稅人電腦編碼”指納稅人在地稅計(jì)算機(jī)征收管理系統(tǒng)的識(shí)別號(hào)碼。3、“稅款所屬期”是指申報(bào)稅款所屬的時(shí)段。4、“管理機(jī)關(guān)”指納稅人就該申報(bào)事項(xiàng)的應(yīng)稅行為的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。5、“申報(bào)流水號(hào)”是稅務(wù)機(jī)關(guān)錄入申報(bào)資料后計(jì)算機(jī)生成的順序號(hào)，此號(hào)碼由稅務(wù)機(jī)關(guān)錄入人員填寫。（二）土地增值稅清算申報(bào)表主表說明：1、“納稅人名稱”是指納稅人稅務(wù)登記的全稱。2、“注冊(cè)地址”是指納稅人于工商登記的地址。3、“注冊(cè)類型”是指納稅人于工商登記的企業(yè)類型。4、“開戶銀行”是指納稅人用于繳交稅款賬號(hào)所在的銀行。5、“賬號(hào)”是指納稅人用于繳交稅款的賬號(hào)。6、“項(xiàng)目名稱”、“項(xiàng)目編碼”要與從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在進(jìn)行項(xiàng)目登記時(shí)登記的信息相一致。7、對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)填寫土地使用證號(hào)。（三）土地增值稅清算申報(bào)表

一、土地增值稅清算有哪幾種方式土地增值稅清算的方式主要依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額來確定。增值額的不同階段對(duì)應(yīng)不同的稅率，形成了四級(jí)超率累進(jìn)稅率的清算方式。這種方式根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，分為以下四個(gè)級(jí)別：1．增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。2．增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。3．增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。4．增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。二、土地增值稅計(jì)算方法土地增值稅的計(jì)算方法主要基于上述的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。1．具體的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)?！霸鲋殿~”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。2．在計(jì)算增值額時(shí)，需要考慮到取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)

為落實(shí)新“國(guó)十條”，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，5月26日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(下稱“《通知》”)，要求各地規(guī)范土地增值稅清算。這是自2006年底發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》以來，國(guó)家稅務(wù)總局第二次出臺(tái)政策，并明確了土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題，明示了各種情況在技術(shù)上的處理辦法，從嚴(yán)清算了土地增值稅，以深化房地產(chǎn)調(diào)控。不難看出，《通知》是對(duì)2006年底政策的補(bǔ)充。這意味著，從1994年開始出臺(tái)、2006年底強(qiáng)化清算最終無果的土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，不但2006年國(guó)稅下發(fā)的通知至今仍然適用，而且將按照新政策從嚴(yán)執(zhí)行清算。但是，這次清算對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)“高溫”的勝算有多少呢?土地增值稅的艱難之旅土地增值稅于1994年開始征收，按照增值額扣除金額后的余額進(jìn)行征稅，成本利潤(rùn)率越高征收的稅率越高。這種增值稅是以土地和地

提要：中國(guó)土地增值稅理論稅負(fù)的畸高和實(shí)際稅收的畸低對(duì)比鮮明，一旦嚴(yán)格征收，對(duì)很多地產(chǎn)商的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)影響重大。中國(guó)土地增值稅理論稅負(fù)的畸高和實(shí)際稅收的畸低對(duì)比鮮明，一旦嚴(yán)格征收，對(duì)很多地產(chǎn)商的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)影響重大一場(chǎng)圍繞著土地增值稅的清算風(fēng)暴即將襲來。近期，國(guó)家稅務(wù)總局先后頒布了兩個(gè)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，6月4日頒布的文件再次強(qiáng)調(diào)要全面推進(jìn)土地增值稅清算，尤其要對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目重點(diǎn)抽查，要求各地在6月底前將清算工作計(jì)劃和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局。此外，為改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房?jī)r(jià)快速上漲不匹配的情況，通知要求研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。規(guī)定了東部、中部和東北地區(qū)、西部省份的預(yù)征稅率不得低于2%、1.5%和1%。據(jù)悉，目前太原、南京等二三線城市的預(yù)征稅率只有0.5%，北京、上海只有1%，這意味著預(yù)征的土地增值稅將上調(diào)。在此之前的5月26日，國(guó)家

土地增值稅清算到底“難”在哪里?一、房企經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使所然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。開發(fā)商的心態(tài)很復(fù)雜，主流的心態(tài)是觀望。希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤(rùn)上繳。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有通過關(guān)聯(lián)交易低價(jià)銷售、簽定虛假協(xié)議多開發(fā)票做高成本、拖延清算時(shí)間遞延納稅等。做高成本和貸款利息是通常做法，因?yàn)橛?jì)算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。對(duì)此各省稅務(wù)官員都發(fā)現(xiàn)了很多案例，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃，而是直接多開發(fā)票。尤其是在自己擁有工程隊(duì)的小公司當(dāng)中，這種做法非常普遍，比如說花了2000萬給開成2500萬。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，

土地增值稅清算與征管的最新規(guī)定最近，國(guó)家稅務(wù)總局先后下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))，就加強(qiáng)土地增值稅征收管理(清算)工作作出進(jìn)一步規(guī)定。統(tǒng)一規(guī)定并適當(dāng)提高預(yù)征率稅法規(guī)定，土地增值稅清算前要實(shí)行按收入的一定比例預(yù)征，該預(yù)征率由各地自行確定。但大多數(shù)地方規(guī)定的預(yù)征率偏低，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意進(jìn)行清算補(bǔ)稅。因此，本次國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)文件提出要科學(xué)合理制定預(yù)征率，并直接確定最低預(yù)征率。文件規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。核定征收比例提高土地增值稅的計(jì)征辦法有查賬清算和按收入的固定比例核定征收兩種方式，采取核定征收

一、土地增值稅清算規(guī)程實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）。第二條《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。第三條《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。第四條納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增

根據(jù)上海地稅局下發(fā)的《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)1月20日?qǐng)?bào)道，1月19日獲悉，上海市地方稅務(wù)局1月5日下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，對(duì)符合銷售面積超過85%以上等條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定，有四類房地產(chǎn)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。一是已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;二是取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;三是納稅人申

撰文：康*記2009年5月12日，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))。該規(guī)程自2009年6月1日起施行，各省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。筆者從征稅主體的權(quán)利和義務(wù)、納稅人的權(quán)利和義務(wù)、稅款計(jì)算等三個(gè)方面對(duì)《規(guī)程》進(jìn)行解讀。一、征稅主體的權(quán)利和義務(wù)(一)《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于波及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地