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一、預(yù)售商品房在什么條件下可以轉(zhuǎn)讓

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！闭f明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。

這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。因為預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗收，預(yù)購方已經(jīng)實際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。同時預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。

由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風(fēng)險;新預(yù)購人自愿承擔(dān)跌價風(fēng)險，冒著風(fēng)險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險和買受風(fēng)險必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對應(yīng)也有獲得利益的機會。

4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。

最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認定無效?！睆纳唐贩康念A(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：

第一，如果商品房預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項或者付清應(yīng)付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。

第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。

第三，預(yù)購方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購人履行合同情況。

5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。

因為轉(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費。

轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購人沒有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購人和新預(yù)購人均不得反悔，但新預(yù)購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

6、商品房預(yù)購人如果已經(jīng)履行了法定義務(wù)，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預(yù)售方的同意，只要通知預(yù)售方即可，如預(yù)購方已經(jīng)按照合同支付了全部房價款后轉(zhuǎn)讓預(yù)購合同的行為。否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認可和同意。

由于商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。因此，預(yù)購人將預(yù)購合同轉(zhuǎn)讓給第三人時，多數(shù)情況下，是將預(yù)售商品房合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預(yù)購人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務(wù)的承擔(dān)人;商品房預(yù)售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，而承擔(dān)債務(wù)的第三人是否具備償還債務(wù)的能力，商業(yè)信譽如何，又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn)，緊密相關(guān)。

因此，為了保護商品房預(yù)售方的合法利益，上述情況必須征得預(yù)售方的同意。

二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓需要注意什么

1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同;

2、已付清預(yù)售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;

3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉(zhuǎn)讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風(fēng)險增大

4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費。如沒能進行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險;

5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙;

6、如果確是房子不相要而原價轉(zhuǎn)讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。

現(xiàn)實生活中，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象極為普遍。但由于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及相關(guān)部門規(guī)章只規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定的的條件下可以預(yù)售商品房，而對預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓以及如何轉(zhuǎn)讓未作出規(guī)定，致使房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門對此如何管理無所適從。