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接受定金的效力如下：

1、合同履行時(shí)，定金應(yīng)返還或作為支付的一部分；

2、當(dāng)合同因可歸責(zé)于定金支付當(dāng)事人而無(wú)法履行時(shí)，支付定金的一方無(wú)權(quán)要求返還定金；

3、合同可以歸責(zé)于收受定金當(dāng)事人的原因而無(wú)法履行的，收受定金的一方應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和定金的效力

商品房銷售法律知識(shí)講座第2講：關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和定金的效力問(wèn)題

——2005年10月講于泰安房地產(chǎn)集團(tuán)公司

作者：余炳榮律師

我們繼續(xù)剛才的話題，接下來(lái)給大家介紹商品房銷售中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題。

首先介紹關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和定金的效力問(wèn)題。

出賣(mài)人與買(mǎi)受人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，就房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，這種形式在當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)中被廣泛使用。因雙方認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后又無(wú)法達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的糾紛也應(yīng)運(yùn)而生。

我最近看到《羊城晚報(bào)》刊登了一則新聞，大致內(nèi)容是說(shuō)：廣州市某法院執(zhí)行庭的庭長(zhǎng)與一開(kāi)發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并交2萬(wàn)元定金，之后由于雙方對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法達(dá)成一致，庭長(zhǎng)要求開(kāi)發(fā)商退還定金，遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕。最終庭長(zhǎng)還是通過(guò)私人關(guān)系才如數(shù)拿回本應(yīng)屬于自己的定金。這一起普通的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛，榮登《羊城晚報(bào)》的原因是糾紛的當(dāng)事人有著特殊的身份，你想想，堂堂人民法院執(zhí)行庭的庭長(zhǎng)，要退回屬于自己的定金，還得動(dòng)用私人關(guān)系，如果是普通的消費(fèi)者呢

這里面涉及的法律問(wèn)題是如何理解商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和定金的效力問(wèn)題我們先看一下最高法院《解釋》對(duì)此問(wèn)題的規(guī)定。

《解釋》第4條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第5條又規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

根據(jù)以上的規(guī)定，我們可以看出，司法解釋對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的認(rèn)定，分兩種情況：一種情況是認(rèn)定為預(yù)約；第二種情況是認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

對(duì)于預(yù)約的處理，《解釋》第5條規(guī)定了兩種處理原則：一是因?yàn)楫?dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即對(duì)買(mǎi)受來(lái)說(shuō)是不退、對(duì)出賣(mài)人來(lái)說(shuō)是雙倍返還；二是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

那么，怎么理解因?yàn)楫?dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同和因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，將影響到對(duì)定金的處理，這同時(shí)也是容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。現(xiàn)在有些地方的法院認(rèn)為：雙方對(duì)于主合同即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的某些條款無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致，造成主合同無(wú)法簽訂的，就應(yīng)該認(rèn)定為因不可歸責(zé)地雙方當(dāng)事人的事由，定金應(yīng)返還。而有些地方的法院則認(rèn)為：買(mǎi)受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔(dān)保，其本身就有義務(wù)先詳細(xì)了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買(mǎi)受人在交納定金后，以主合同條款雙方無(wú)法達(dá)成一致為由，拒絕簽訂主合同，買(mǎi)受人未履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)，定金不應(yīng)返還。

我認(rèn)為，在處理雙方無(wú)法簽訂主合同的情況下，要綜合立法目的、認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)、認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容、無(wú)法簽訂主合同的原因，以及出賣(mài)人與買(mǎi)受人是否完成認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)等等情況綜合分析。

第一、從立法目的看

《解釋》第4，第5條規(guī)定定金的處理原則，

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其目的主要是為了減少定金圈套，防止開(kāi)發(fā)商誘使消費(fèi)者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并收取定金，之后拋出不合理的交易條件，最終違背公平交易。

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是為了防止消費(fèi)者在與多個(gè)出賣(mài)人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，繼續(xù)多處看房，最后僅與一家開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，致使開(kāi)發(fā)商空等一場(chǎng)，失去眾多的交易機(jī)會(huì)而顯失公平。

第二、我們談?wù)務(wù)J購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

認(rèn)購(gòu)書(shū)或認(rèn)購(gòu)協(xié)議的本身，符合合同的法律特征，是一種獨(dú)立的合同。從認(rèn)購(gòu)書(shū)主要條款來(lái)看，它約定的是當(dāng)事人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前相關(guān)事宜進(jìn)行約定，是約定當(dāng)事人雙方有義務(wù)在一定的期限內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，它最突出的特征在于約定當(dāng)事人將來(lái)訂立合同而履行談判義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。這一點(diǎn)很重要，是區(qū)別于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)鍵。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，只要當(dāng)事人為締結(jié)買(mǎi)賣(mài)合同而進(jìn)行了磋商，就是履行了預(yù)約的義務(wù)，而不能將認(rèn)購(gòu)書(shū)理解為對(duì)日后簽訂主合同的承諾。簡(jiǎn)直來(lái)說(shuō)吧，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，不一定日后要簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但日后一定要來(lái)磋商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂事宜。

第三，我們談?wù)劥祟惏讣奶幚碓瓌t

1、認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容與《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容基本相同的，應(yīng)當(dāng)適用《解釋》第5條的規(guī)定處理，即該認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

2、認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，僅表示當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的意思的，但買(mǎi)賣(mài)合同的詳細(xì)內(nèi)容并未涉及，對(duì)此，應(yīng)理解為雙方對(duì)本約的內(nèi)容還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，雙方負(fù)有的義務(wù)是將來(lái)就買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂進(jìn)行磋商。如買(mǎi)受人明確表示拒絕與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行磋商，才產(chǎn)生未履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任。

3、認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的必備條款，但未包括全部條款，也就是說(shuō)，較之我剛才介紹的第一種情況簡(jiǎn)單，較第二種情況復(fù)雜，對(duì)此，應(yīng)如何理解呢。我認(rèn)為，要區(qū)分兩種情況區(qū)別對(duì)待：

第一種情況：如果雙方爭(zhēng)議的條款在認(rèn)購(gòu)書(shū)中已經(jīng)出現(xiàn)，說(shuō)明雙方就此問(wèn)題已經(jīng)達(dá)成過(guò)一致，雙方在簽訂主合同時(shí)應(yīng)當(dāng)接受，否則以違約論之。

第二種情況：如果雙方爭(zhēng)議的條款以前沒(méi)有出現(xiàn)，又屬于買(mǎi)賣(mài)商品房的合理?xiàng)l款，對(duì)此，當(dāng)事人協(xié)商不成的，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由讓消費(fèi)者無(wú)條件接受每一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同條款。只要是消費(fèi)者已經(jīng)盡到磋商義務(wù)、又無(wú)法達(dá)成一致，應(yīng)將定金退還消費(fèi)者。（注：本文是根據(jù)余炳榮律師于2005年10月在泰安房地產(chǎn)集團(tuán)公司講座講稿內(nèi)容整理。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。