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一、地役合同不登記不享有地役權(quán)嗎

地役合同不登記也是可以享有地役權(quán)的。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從他人手中取得位于市中心廣場附近一塊土地使用權(quán)，以“觀景”為理念設(shè)計并建造了高層觀景商品住宅樓。該地前面有一所學(xué)校乙，為了防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，甲以每年向乙支付10萬元補(bǔ)償費(fèi)為代價，與乙約定：乙在30年內(nèi)不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方?jīng)]有辦理地役權(quán)登記。1年后學(xué)校乙遷址，將房屋全部轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商丙，但乙未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購得該學(xué)校后就建起了高層住宅。甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，甲便向法院提起訴訟。按照《民法典》第三百七十四條規(guī)定，法院不能支持甲的主張。因為本案中甲乙雙方雖然訂立了地役權(quán)合同，但沒有登記；乙轉(zhuǎn)讓土地又沒有告知丙該土地上設(shè)有地役權(quán)，丙的合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司只能基于合同，要求學(xué)校乙承擔(dān)違約責(zé)任，而無權(quán)要求丙房地產(chǎn)商停止興建高樓和承擔(dān)責(zé)任。因此，為了更好地維護(hù)自己的地役權(quán)，地役權(quán)最好進(jìn)行登記。

二、地役權(quán)的效力

1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。

2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

3.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

三、地役權(quán)基于什么原因取得

1.基于法律行為而取得。經(jīng)由設(shè)定行為取得地役權(quán)，包括兩種情形：一是以合同行為設(shè)定地役權(quán);二是單獨(dú)行為，如遺囑行為設(shè)定地役權(quán)。

2.基于法律行為以外的原因而取得。一是因時效而取得，僅限于繼續(xù)并表現(xiàn)的地役權(quán)；二是因繼承而取得。