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近年來，隨著我國對(duì)外開放進(jìn)一步擴(kuò)大和境外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的日益增多，一些城市，特別是經(jīng)濟(jì)開放地區(qū)向外商、港澳臺(tái)胞、海外華僑、外籍華人出售、出租公寓、賓館、寫字樓等房產(chǎn)的情況越來越多。由于出售、出租房產(chǎn)必然涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出租，因此，必須加強(qiáng)管理。但目前不少地方未按有關(guān)規(guī)定辦理必要手續(xù)，管理措施跟不上。不僅造成土地權(quán)屬不清，國家應(yīng)得的土地收益大量流失，而且在涉外關(guān)系上留下了隱患。為適應(yīng)對(duì)外開放和土地使用制度改革需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展，現(xiàn)就加強(qiáng)對(duì)境外出售、出租房產(chǎn)活動(dòng)中土地管理問題通知如下：

一、凡用于對(duì)境外（外商、港澳臺(tái)胞、海外華僑、外籍華人，下同）出售、出租房屋（包括出售、出租整個(gè)建筑物的部分房產(chǎn)）的國有土地一律納入政府有償出讓軌道。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》有關(guān)規(guī)定，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向地方政府繳納土地出讓金，并與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

二、對(duì)境外出售、出租房產(chǎn)的用地屬原行政劃撥國有土地的，必須按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定，在房產(chǎn)出售、出租前經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T批準(zhǔn)，在補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，方可進(jìn)行房產(chǎn)出售和出租。出售、出租部分房產(chǎn)的，也必須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，其土地使用權(quán)面積可按出售、出租房產(chǎn)占全部房產(chǎn)建筑面積的比例確定。該土地使用權(quán)與整個(gè)土地使用權(quán)不可分割，同樣受法律保護(hù)，并按國家法律和《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定承擔(dān)有關(guān)義務(wù)。

三、對(duì)境外出售、出租房產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，必須依照規(guī)定簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《土地使用權(quán)租賃合同》，由土地管理部門辦理登記。未經(jīng)登記的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，雙方當(dāng)事人的權(quán)利不受法律保護(hù)，并要對(duì)其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

四、對(duì)境外出售、出租房產(chǎn)，要切實(shí)保證國家獲得土地收益。目前，這類用地土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于其他性質(zhì)用地標(biāo)準(zhǔn)。房價(jià)、房租中包含地價(jià)、地租的，要分開測算，妥善處理國家與房產(chǎn)經(jīng)營者的利益分配。凡土地發(fā)生增值，售房者須繳納土地增值費(fèi)。在國家未頒布統(tǒng)一規(guī)定前，土地管理部門可商財(cái)政部門制定具體辦法，由地方人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

請(qǐng)各地根據(jù)以上原則，協(xié)助有關(guān)城市，結(jié)合土地使用制度改革試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，制定具體措施，認(rèn)真加以落實(shí)。特別對(duì)沿海開放地區(qū)城市要加強(qiáng)督促檢查，爭取地方政府對(duì)這項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)和支持，組織協(xié)調(diào)好部門之間的職能分工。執(zhí)行情況及遇到的問題，望及時(shí)函告國家土地管理局建設(shè)用地司。