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專家評述：商鋪租賃需要注意哪些問題？

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-10 22:42:07 299 人看過

來源：解放日報2006年09月14日0926我來說兩句(0)

伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商業(yè)經(jīng)營活動的日趨活躍，越來越多的普通市民參與到商鋪租賃和商業(yè)經(jīng)營活動中來。在此過程中，難免會因為專業(yè)知識和業(yè)務(wù)不熟而發(fā)生一些糾紛。筆者結(jié)合自己多年的從業(yè)經(jīng)驗，總結(jié)了商鋪租賃中需要注意的幾大問題，供大家參考。

權(quán)屬調(diào)查

在承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)?shù)皆撋啼佀诘膮^(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個重要信息：一是房屋用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)，方可承租作為商鋪使用，否則將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。

二是房屋權(quán)利人，確保與房屋權(quán)利人或者其他權(quán)利人簽署租賃合同。三是房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而使得新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三者，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

免租裝修期

在商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實際不能辦公、營業(yè)。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但免租裝修期非法律上明確規(guī)定的概念，因此在簽訂租賃合同時，一定要明確約定其起止時間和免除支付的具體費用。一般情況下，只免除租金，實際使用房屋所產(chǎn)生的水費和電費等還需要按合同約定承擔(dān)。

租賃保證金

俗稱押金，主要用于抵沖承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪相對應(yīng)的電費、電話費和物業(yè)管理費等比較高，因此押金比例也要適當(dāng)高一些。另外需要注意的是，如果承租人在承租過程中不斷地拖欠相關(guān)費用，押金抵扣不夠怎么辦？這可以在合同中約定補(bǔ)足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付押金；如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)未補(bǔ)足的話，出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。

稅費承擔(dān)

按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件的規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費。

出租人：營業(yè)稅及附加，租金×5.55%。房產(chǎn)稅，租金×12%。個人所得稅，所得部分×20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）。印花稅，租金×0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算）。土地使用稅，按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實際征收為準(zhǔn)。

轉(zhuǎn)租人：營業(yè)稅及附加，轉(zhuǎn)租收入×5.55%。印花稅，轉(zhuǎn)租租金×0.1%。

在具體實踐中，商鋪租賃稅費的繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)。不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點的工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人。此時，無論出租人或承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

營業(yè)執(zhí)照

承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營活動，而其首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照。因此在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：一是原有租賃登記信息沒有注銷的，將會導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；二是商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移的，將會導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；三是房屋類型不是商業(yè)用房的，無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；四是涉及特種經(jīng)營行業(yè)（如娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；五是因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照的。

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要約
商鋪租賃：房東需要注意的細(xì)節(jié)

（1）要核查二房東身份的真實性，了解其基本生活來源，看其是否有固定工作，并應(yīng)留有租客的身份證復(fù)印件；（2）可收取一至兩個月租金作為保證金，避免租客不交租或水電費而造成損失；（3）租賃合約中要約定清楚租客逾期交租責(zé)任、轉(zhuǎn)租、分租等細(xì)節(jié)。房子被轉(zhuǎn)租了，房東應(yīng)該怎么辦？租戶擅自把房子轉(zhuǎn)租出去時房東可以立即要求解除合同，并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任賠償損失。且房東有權(quán)要求第二個承租人搬離房屋?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇鶙l承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！吨腥A人民共和國民法典》第七百一十六條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租

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租賃合同未交水電費，需要注意哪些問題？

業(yè)主停水停電，先跟業(yè)主協(xié)商處理，協(xié)商不成的話可以向法院起訴，可以要求業(yè)主賠償給造成的損失。在簽訂合同時，將可能會發(fā)生的事情盡量考慮周到，約定處理方式方法，若違反則有權(quán)單方解除。日后出現(xiàn)這樣情況，處理起來就有依據(jù)。只要這些約定沒有違反法律法令，都是有效的，對雙方都有約束力。已經(jīng)簽訂租賃合同但是未交付房子怎么辦？簽訂房屋租賃合同后，出租人未交付房屋的，是屬于合同違約的情形，承租人可以要求出租人交付房屋，或者解除合同要求出租人返還押金和賠償損失等違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《中華人民共和國民法典》第七百二十一條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付；租賃期限一年

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商鋪租賃問題解決方法

在簽訂租賃合同之前，要先到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確定房子的用途是商業(yè)性的而不是住房性質(zhì)的以及你即將要租的商鋪是否已經(jīng)租給別人了，或者別人的還沒到期又租給你。確認(rèn)合同上裝修期間算不算租金。還有稅費，承租人和出租人應(yīng)該依法繳納。簽訂商鋪租賃合同需要注意什么商鋪租賃合同需要注意以下事項：1、必須訂立正式的租賃合同；2、必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書原件和身份證件；3、訂立合同時除租金外還必須明確其他各項費用；4、如果所租商鋪需經(jīng)裝修后方可使用的，需明確裝修的范圍；5、應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人；6、明確雙方的違約責(zé)任；7、訂立合同時所有權(quán)人和共有人需同時到場簽字并蓋章，不可由他人代替?！吨腥A人民共和國民法典》第七百零七條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確第七百零七條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，

2023-07-08

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租商鋪要注意哪些事項

商鋪租賃的注意事項是：1．確定簽訂合同的當(dāng)事人是否具備相應(yīng)的民事行為能力；2．觀察房屋建筑結(jié)構(gòu)和地理位置是否適合當(dāng)商鋪；3．約定好租賃條件、價格等；4．審查商鋪的合法性；5．約定好違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谄甙倭闳龡l租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四條租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第七百零七條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

2024-05-04

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買“返租”鋪要注意五大問題

返租商鋪容易出現(xiàn)哪些問題?記者調(diào)查總結(jié)了五大問題，提醒購房者在購買時要了解清楚再決定是否購買。開發(fā)商不能直接進(jìn)行返租銷售返租商鋪操作是否合理，存在哪些風(fēng)險?記者在采訪中了解到，開發(fā)商直接進(jìn)行商鋪返租是違規(guī)的，國家已經(jīng)明文規(guī)定禁止開發(fā)商進(jìn)行返租銷售，而開發(fā)商采取的操作方法則是成立一個獨立的經(jīng)營公司，由該公司進(jìn)行返租操作，從而規(guī)避法律規(guī)定，這種操作方法是否合理，也曾引發(fā)業(yè)內(nèi)爭議。廣東兆達(dá)律師事務(wù)所專職律師黎嬌燕則提醒，租賃合同是經(jīng)營公司與商家簽訂的，購房者委托經(jīng)營公司出租，出租取得租金再返還給業(yè)主，業(yè)主跟商場沒有法律關(guān)系，更不是直接關(guān)系。如果與商場簽合同的經(jīng)營公司走佬，那么業(yè)主回收返租租金將很困難。返租商鋪定價較市場價高返租商鋪的價格一般偏高于周邊的普通商鋪，開發(fā)商認(rèn)為，返租商鋪回報率高，購買后可直接收益，因此定價也要比普通銷售的商鋪要高一些。一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商鋪返租銷售

2023-06-10

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租賃轉(zhuǎn)租商鋪注意事項

第一，你和轉(zhuǎn)租人談好商鋪出租費和轉(zhuǎn)讓費。商鋪轉(zhuǎn)讓費是商業(yè)活動中有關(guān)店面轉(zhuǎn)手時上家附加給下家的一個由上家額外收取的費用。商鋪轉(zhuǎn)讓下家彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受的損失的補(bǔ)償，但是注意上家是否有“上家非法做二房東”之嫌。正確的做法是，把店面業(yè)主請來三方一起協(xié)商、談判。在事情議定后，與對方簽定書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議最好都有第三方簽字以示見證，一式多份。第二，房東方面，在確定要在他的“地盤”開店后，你首先要要注意查詢、督辦他該出面辦理的店面租賃許可及轉(zhuǎn)讓手續(xù)（原則上講，按照“個體工商管理條例”是要辦的）第三，在簽訂店面租賃合同之前，你應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看看你的上家與房東所簽的合同內(nèi)容，明確哪些條款可繼承、借鑒、重寫。在簽約前，盡量在附近商鋪經(jīng)營主那里了解這個地帶租賃費及上面轉(zhuǎn)讓費的情況。第四，與房東簽訂新的店面租賃合同，租賃合同力求細(xì)致。如果租賃人對經(jīng)營項目有信心，擔(dān)心房東在到期續(xù)簽時提高租賃費，可將租賃時間適當(dāng)延長

2023-02-16

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分家折產(chǎn)需要注意哪些問題

（一）分家析產(chǎn)時，要把家庭共有財產(chǎn)和家庭成員的個人財產(chǎn)區(qū)分清楚。分家析產(chǎn)只能是分割家庭共有財產(chǎn)，屬于家庭成員的個人財產(chǎn)是不屬于分割范疇的。（二）分家析產(chǎn)時，要根據(jù)公平合理的原則，分割家庭共有財產(chǎn)。對家庭共有財產(chǎn)的分割，特別是對某些生產(chǎn)、勞動工具、設(shè)備等財產(chǎn)的分割，要盡可能有利于生產(chǎn)，有利于發(fā)揮家庭成員各自的專長。對于某些特定的不便分割的財產(chǎn)，也可以特別協(xié)議的方式作變通處理，以充分發(fā)揮該項的效用。分家析產(chǎn)直接關(guān)系到家庭成員今后生活安排的問題，因此，應(yīng)當(dāng)通過訂立分家析產(chǎn)協(xié)議書的形式進(jìn)行，這樣，就不至于有分家后因某項財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬不清發(fā)生糾紛。一、夫妻共同財產(chǎn)分割應(yīng)遵循的程序及分割原則1、遵循的分割程序首先要明確夫妻共同財產(chǎn)的范圍。確定夫妻共同財產(chǎn)的范圍，要以當(dāng)事人提供為前提，法院不主動調(diào)查確定。夫妻財產(chǎn)分割僅限于夫妻之間的共同財產(chǎn)，所以，在分割財產(chǎn)前，如果是“小家庭”與“大家庭”一起共同生活，

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申請房屋租賃糾紛次承租人需要注意哪些問題？

房屋租賃糾紛次承租人要求賠償不屬于反訴，次承租人屬于有獨立請求權(quán)的第三人。未經(jīng)出租人同意，未經(jīng)出租人同意簽訂房屋租賃合同，出租人有權(quán)解除合同，次承租人可以要求承租人賠償。我國法律明確規(guī)定，承租人只有經(jīng)出租人同意，才能將租賃物轉(zhuǎn)租給第三方。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)要求解除合同。房屋租賃糾紛次承租人要求賠償屬于反訴嗎1、房屋租賃糾紛中，次承租人要求賠償?shù)男袨椴粚儆诜丛V。反訴是指在正在進(jìn)行的訴訟中，被告以原告為被告提出與本訴有牽連的獨立的反請求。次承租人不具有獨立請求權(quán)，屬于案件的第三人，無法構(gòu)成反訴。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》第五十二條，當(dāng)事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標(biāo)的是共同的，或者訴訟標(biāo)的是同一種類、人民法院認(rèn)為可以合并審理并經(jīng)當(dāng)事人同意的，為共同訴訟。共同訴訟的一方當(dāng)事人對訴訟標(biāo)的有共同權(quán)利義務(wù)的，其中一人的訴訟行為經(jīng)其他共同訴訟人承認(rèn)，對其他共同

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一、接手別人的店鋪需要注意哪些問題首先，務(wù)必要區(qū)分出房屋的持有者是房東抑或是租賃者。若是當(dāng)仁不讓的房東，那么你需要請求房東展現(xiàn)出他所持有的有效房產(chǎn)證明文件，并依據(jù)該文件，詳細(xì)地檢查該物業(yè)的具體面積以及構(gòu)造情況等等。其次，審核該物業(yè)有無曾經(jīng)有過任何違法或不道德的行為記錄。在這個過程中，你需要親臨當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾砭忠约岸悇?wù)機(jī)構(gòu)以了解清楚此處物業(yè)是否已經(jīng)全額交納了相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照費用和應(yīng)繳稅款，同時也需要了解是否存在任何尚未解決的罰款事宜。接著，你需要確認(rèn)是否存在與前任租戶相關(guān)的經(jīng)濟(jì)爭議問題。然后，你需要明確合同的法律主體及其合同類型。為了防止任何潛在的糾紛風(fēng)險，勢必在簽立合同時邀請到所有所需授權(quán)人到現(xiàn)場共同簽字確認(rèn)。而最后，你還需特別重視對違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，確保自己能夠切實履行自身的義務(wù)以免導(dǎo)致不必要的麻煩?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承

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商鋪租賃糾紛注意事項包括哪些

在商鋪租賃過程中，需要特別關(guān)注以下幾個重要方面：首先是商鋪的所有權(quán)問題；其次是商鋪所處的地理位置以及周圍環(huán)境是否優(yōu)良；再次是商鋪的實際使用狀態(tài)如何；再者就是商鋪的各項輔助設(shè)施配置是否完善；最后還要關(guān)注商鋪本身的建筑結(jié)構(gòu)及安全隱患等因素。通常而言，租賃合同應(yīng)明確租用物品的具體名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金支付的時間與方式、以及租賃期間內(nèi)物品的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任等關(guān)鍵條款?！睹穹ǖ洹返谄甙倭闼臈l租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

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處分權(quán)
租賃房屋有哪些問題值得注意

房屋所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。租賃沒有房屋所有權(quán)證的房屋，承租人的權(quán)益得不到很好保障。因為，沒有辦理房屋所有權(quán)證的房屋，若出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，承租人隨時都可能會因為出租人沒有擁有合法的房屋權(quán)屬證書，受到糾紛影響而不能得到權(quán)益的保障。二、被法院、公安機(jī)關(guān)等依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的房屋依法裁定、查封的房屋或以其他形式限制權(quán)利的房屋，原所有權(quán)人的房屋其他權(quán)利如占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利在一定程度將受到限制。租賃該類房屋，承租人會因為房屋權(quán)利的瑕疵，使得承租權(quán)利得不到合法保護(hù)。三、未取得共有人同意出租的共有房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)的房屋，在未征得共有人一致同意出租的情況下是不能出租的。即使是大多數(shù)共有的人同意也不能出租，因為，租賃這種房屋，會侵犯對未同意出租的共有人的權(quán)益。四、權(quán)屬有爭議的房屋不能租房屋的產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)時即權(quán)屬有

2023-06-15

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