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關(guān)于農(nóng)村征地拆遷的問題，一直讓很多被征收的農(nóng)民朋友很是困擾。

一來農(nóng)村地區(qū)的法律意識及法律文化都不高，二來大部分的被征收農(nóng)民朋友都普遍覺得征地拆遷對自己的補償太低了，且在征收過程有很多讓人接受不了的行政操作，但對此被征收人卻無可奈何。

而這些歸根結(jié)底還在于被征收農(nóng)民并不清楚自己的土地房屋到底價值多少？征收方該按什么標準來補償才能保障自己的利益不受損失。

針對這個問題，北京在明律師事務(wù)所的拆遷律師告訴你法定的、農(nóng)民土地、房屋的征收補償標準。

依據(jù)這個標準，被征收農(nóng)民可以大概估算自己土地房屋的價值。

集體土地上土地的補償價值標準總的依據(jù)規(guī)定在《中華人民共和國土地管理法》里。

即：

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

”這里的土地，主要指耕地。

那我們首先來看看耕地的補償標準：征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

(1)土地補償費：為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

(2)安置補助費：每一個農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6

倍；每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。

(3)附著物和青苗補助費：由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

另外，土地補償費和安置補助費，不能使需要安置的農(nóng)民保

持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準，可以增加安置補助費。

但是，二者的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

其次：房屋的補償標準：

房屋的補償可參考適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償規(guī)定，即：對于房屋的征收拆遷，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

其遵循的補償標準主要是：

(1)在有條件的情況下，可以優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另外對重建房屋的成本進行貨幣補償。

(2)選擇貨幣補償方式的話，最低補償標準是房屋的重置成新價加上宅基地的地價。

(3)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的話，最低的補償標準是按照1：5的比例進行置換，即拆一還一。

另外：因征收房屋造成搬遷的，要支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，要支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

而在此間造成停產(chǎn)停業(yè)損失也要進行補償。

補償標準根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在此，房屋的補償標準并沒有確定統(tǒng)一具體的數(shù)額，但需要遵循“保證不能降低農(nóng)民的原有生活水平”的原則。

這里，在明拆遷律師要提醒大家的是：

在實踐中，在明拆遷律師為被代理人代理拆遷案件的時候常使用“市場比較法”來衡量被征收人的房屋價值。

也就是通過參照適用被征收房屋周邊市場的房屋價格來估算，這樣才能保障不會降低農(nóng)民的原有生活水平。

當然，這個“市場比較法”的估算需要專業(yè)的拆遷律師才能做。

事實上，在實際操作中，征收方通常估算房屋價值是采取“房屋重置價”來算。

房屋重置價，簡單點說就是“一塊地值多少錢，建起來的房子值多少錢，二者相加就是房屋的重置價格”。

很顯然，征收方的“房屋重置價”計算出來的房屋價值會很明顯的低于“市場比較法”計算出來的價值。