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市場滯后性嚴重影響交投——2008年第一季度廣州不動產(chǎn)拍賣市場分析

2008年第一季度，廣州市不動產(chǎn)拍賣會舉辦場次繼續(xù)呈上升趨勢，在廣州市10區(qū)內(nèi)舉辦的拍賣會共有180場次(不在廣州市內(nèi)舉辦的拍賣會或動產(chǎn)類拍賣會除外)，比2007年同期增加26場，全年舉辦拍賣會的拍賣行從2007年同期的62家增加至70家(見下表)。不動產(chǎn)的標(biāo)的物累計供應(yīng)數(shù)量有1534套，同比增加7.8%，但成交量卻繼去年第四季度之后再次呈現(xiàn)弱勢。拍賣市場的滯后性是其成交萎縮的主因。

2008年第一季度廣州不動產(chǎn)拍賣市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計表(僅限在廣州地區(qū)內(nèi))

拍賣委托方比小業(yè)主更“頑固”

2007年第四季度，因廣州拍賣市場的委托方無法緊跟二手市場趨勢，將“買家全包稅”及時調(diào)整為“各付各稅”，導(dǎo)致“旺季變淡”。今年第一季度，拍賣委托方的“滯后”及“頑固”表現(xiàn)得更為突出。在二手樓市的小業(yè)主開始逐步“放下架子”，對放盤價作出略微調(diào)整，以求順利達至成交時，拍賣的委托方還是按照去年樓價高峰期的水平作評估標(biāo)準(zhǔn)，將待拍物業(yè)起拍價定得比二手實際行情還要高。而在遭遇首次流拍后，委托方也沒有及時對市場行情作出深入評估，部分標(biāo)的物起拍價下調(diào)20%看似“充分讓利”，但對實用客的吸引力并不足夠。今年1至3月廣州舉辦拍賣會的場次分別80、22、78場，其中“零成交”的場次不在少數(shù)，即使3月份廣州二手樓市開始局部回暖，拍賣市場仍舊是“寒氣逼人”。

由于現(xiàn)時委托拍賣行拍賣房產(chǎn)的有銀行、法院聯(lián)合體和私人兩種(兩者的比例約為8∶2)，因而對流拍物業(yè)是否作出價格調(diào)整、作出多大幅度的價格調(diào)整無法達成統(tǒng)一的意見，某些房產(chǎn)在降價一次無法拍出便由委托方收回，更多的房產(chǎn)甚至是在首次流拍后便被收回，沒有作價格調(diào)整。滿堂紅研究部經(jīng)理周峰認為，對于銀行的不良資產(chǎn)，銀行是以收回欠費(本金+利息)為大前提，若調(diào)整后的價格不足償還欠款，委托方寧愿再擱置一段時間，畢竟降價20%對某些大標(biāo)的物來說不是一個小數(shù)目，如能在拍賣市場重新活躍時再推出來拍賣，成交價或許會達到甚至超過委托方的期望值。而對于私人委托者而言，委托拍賣行拍賣就是想通過“價高者得”的方式來獲利，更加不會輕言降價。

商鋪、車位首領(lǐng)“風(fēng)騷”

自從不動產(chǎn)拍賣市場發(fā)展以來，住宅都是拍賣市場的成交主力，宗數(shù)比重至少有65%以上，商用物業(yè)雖然總體面積較大，但在成交宗數(shù)方面尚未能“撐起半邊天”。而在今年第一季度，商用物業(yè)首次領(lǐng)“風(fēng)騷”，合計成交宗數(shù)比重為59.9%，遠超住宅類的成交宗數(shù)比重(38.4%)，剩余1.7%的成交比重為別墅、土地等其他類型。在商用物業(yè)拍賣領(lǐng)域中，商鋪、車位表現(xiàn)最為突出，兩類物業(yè)的拍賣成交宗數(shù)達到52.1%。第一季度商鋪拍賣主要以捆綁類物業(yè)成交為主，且以中心區(qū)外圍的街鋪居多，成交價并不低，譬如白云區(qū)西槎路308-312號28個大小不一的街鋪(1641平方米)，便是在1月初成交，折合單價8265元/平方米;天河區(qū)粵墾路兩個中等面積街鋪也以2.05萬元/平方米的價格拍出，充分顯示出后天河北現(xiàn)時的商業(yè)價值。反而是中心區(qū)的成交鋪面多位于稍次一等商廈的二層以上，營商價值一般，故單價偏低，譬如較場西路置地大廈二層的鋪價僅為6900元/平方米左右，與同地段的中華廣場同層商鋪價相差懸殊。

第一季度成交的車位高度集中在白云區(qū)，荔德路38號、64-72號共計46個首層車位(7～13平方米)、黃石西路某大型車庫(1276平方米)皆在2月份成交，平均每個車位約為3.4萬元，因上述地段的常住人口日漸增多，對車位的需求大增，預(yù)期該類車位的價值有比較明顯的升值空間。中心區(qū)僅有置地大廈和江南西路玫瑰園負一、二層車位有零星成交個案，10～13平方米的車位成交價在8～11.3萬元之間，前者的買家以投資客為主，后者的買家則多是小區(qū)住戶。周峰認為，中心區(qū)商業(yè)地段及居住密度較大的地段車位同樣緊缺，但投資客更鐘情于商業(yè)地段附近的車位，主要是商業(yè)地段消費客流的流動性較強，當(dāng)?shù)剀囄话葱r收費(不足一小時按一小時計算)能獲取更多的租金利潤。

海珠、番禺兩區(qū)住宅成交尚可

在數(shù)量有限的住宅拍賣成交個案當(dāng)中，海珠、番禺成交比重最大，兩區(qū)合計的宗數(shù)比例達到43.6%，越秀區(qū)排第三位，也有17.9%的比重。據(jù)滿堂紅研究部的統(tǒng)計，總體單價在3500～4500元/平方米之間的成交比重在大，達到42.9%，其它單價區(qū)間比重?zé)o一超過11%。單價在3500～4500元/平方米之間的成交物業(yè)位于海珠的工業(yè)大道北、前進路、江南大道南;越秀的起義路、水蔭路;黃埔的怡園街、大沙地東;番禺的洛溪新城、華南碧桂園、祈福新村等地。綜觀第一季度的住宅拍賣，成交價與起拍價之間的差距并不大，上漲幅度基本在20%以下，部分標(biāo)的物還是在起拍價處直接成交，競投客戶舉牌熱情不高，反映出他們對市場行情比較了解，不愿盲目追高。

廣州二手樓市從3月起局部回暖，本來住宅拍賣市場或多或少會受此影響在4月轉(zhuǎn)暖的，但從4月份已發(fā)布的拍賣公告看，整月拍賣會舉辦場次極有可能會少于3月份，且住宅類標(biāo)的物供應(yīng)不多，這與往年的情況正好相反，顯示委托方、拍賣行皆對目前拍賣市場的交投沒有太大把握，惟有將部分拍賣會的舉辦日期延后。預(yù)計在委托方定出合理的起拍價和市場投資熱情重新被激發(fā)的共同作用下，住宅拍賣市場方可回暖，這個時間最快也要在5月之后。