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（一）雙方當(dāng)事人通過協(xié)商調(diào)解解決。

物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，如果當(dāng)事人一方拒不執(zhí)行約定的事項(xiàng)，則糾紛依然得不到解決。

物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。

民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。

（二）通過仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛。

依據(jù)我國《仲裁法》第二條的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！?/p>

仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款；另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書面協(xié)議。

1、仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容：

（1）請求仲裁的意思表示；

（2）仲裁事項(xiàng)；

（3）待定的仲裁委員會(huì)。

注意：達(dá)成仲裁協(xié)議的爭議，不得向法院起訴；即使起訴，法院也不受理。

2、仲裁處理的一般程序是：

（1）一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請書；

（2）委員會(huì)于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案；

（3）立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達(dá)被申請人。

（4）被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員會(huì)指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；

（5）開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解；

（6）制作調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書；

（7）當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。

與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。

（三）通過訴訟方法解決物業(yè)管理糾紛。

物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)驟：

1、當(dāng)事人一方（原告）提交起訴狀，起訴到法院；

2、法院立案后將起訴狀副本送達(dá)被告；

3、被告提交答辯狀；

4、開庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解；

5、制作調(diào)解書或一審判決書；

6、雙方均不上訴，則判決書生效；或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序；

7、第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達(dá)二審判決書，此為終審判決，不得上述；

8、執(zhí)行。

一、引發(fā)物業(yè)糾紛的理由有哪些？

1、物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因?yàn)橛赏锨肺飿I(yè)管理費(fèi)，以此作為“維護(hù)”自己權(quán)利的主要手段。這類案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。

2、業(yè)主委員會(huì)更替、業(yè)主或業(yè)委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項(xiàng)目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)對各自合法性的認(rèn)同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛；前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。

3、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主糾正違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司在建議整改未果的情況下，通常通過起訴方式解決糾紛。

4、因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用場地的停車收費(fèi)等歸屬產(chǎn)生爭議。

5、因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金設(shè)立、使用、管理過程中發(fā)生的糾紛等。

6、業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)產(chǎn)損失的糾紛。如小區(qū)內(nèi)自行車、電動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車被盜，有的屬物業(yè)專門安排人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無專人看管，業(yè)主起訴物業(yè)管理公司未履行職責(zé)，要求賠償，導(dǎo)致訴訟。

7、前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付過程中引發(fā)的爭議，主要有開發(fā)商未移交或移交不清，圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的爭議；開發(fā)商未兌現(xiàn)減免物業(yè)管理費(fèi)、交付配套設(shè)施的承諾或存在延期交樓、房屋質(zhì)量問題引發(fā)爭議等。