久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

由業(yè)主代表申請，向物業(yè)主管部門和街道報備成立籌備組。

業(yè)主認為需要成立業(yè)主大會時，需要向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備業(yè)主大會書面申請。需要說明的是，這里的申請并非申請政府批準成立業(yè)主大會，而是申請政府出面指導。

對于符合成立業(yè)主大會條件的，上述政府部門會在收到書面申請60日內(nèi)組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組，業(yè)主大會開過業(yè)委會成立籌備組解散。經(jīng)業(yè)主大會選舉，產(chǎn)生5－11人單數(shù)的業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。

淺議業(yè)委會成立前專項維修資金的使用

2007年底，國家建設(shè)部會同財政部共同頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》，對全國住宅專項維修資金的管理具有極強的規(guī)范、指導作用。在此之前，全國各地也陸續(xù)出臺了專項維修資金的規(guī)范文件，如《北京市專項維修資金使用管理辦法》、《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于加強住宅物業(yè)專項維修資金管理工作的通知》等，但《管理辦法》較之均有重大變化，主要包括：繳存額依據(jù)的標準，由“房款”變?yōu)椤敖ò操M”；公有住房維修資金的繳存期限得到明確；住宅維修資金可以購買國債增值；余額不足首期繳存額30％時應(yīng)當續(xù)繳等。

目前，由于不少住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會，在小區(qū)出現(xiàn)大、中修或設(shè)施設(shè)備更新、改造時，物業(yè)服務(wù)公司往往難以支取專項維修資金，從而影響了小區(qū)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修。筆者結(jié)合《管理辦法》以及相關(guān)案例，針對物業(yè)服務(wù)公司如何支取、如何管理專項維修資金談一些看法。

北京某小區(qū)支取專項維修資金的情況

北京市豐臺區(qū)某小區(qū)2000年建成，一直未能成立業(yè)主委員會，后小區(qū)有幾棟樓的電梯必須進行維修改造、更換配件，物業(yè)服務(wù)公司于是向北京市小區(qū)辦申請預支專項維修資金。該物業(yè)服務(wù)公司首先在小區(qū)內(nèi)公示了維修工程計劃，隨后委托專業(yè)機構(gòu)出具需要檢修的鑒定報告，并預算出維修費用。后又將費用預算、維修費用按戶分攤明細表等在小區(qū)內(nèi)公開征求業(yè)主意見，最后挨家挨戶征集表決票，但仍有很多業(yè)主在不了解實情的情況下，以各種理由不同意維修，不同意選定某施工單位，或以減免物業(yè)管理費作為其同意的條件等等。后經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司做了大量說服、解釋工作，才取得了所持投票權(quán)2／3以上業(yè)主的同意。確定了施工單位以后，向北京市小區(qū)辦預支了30余萬元的維修資金。小區(qū)電梯維修改造完畢后，物業(yè)服務(wù)公司將這次施工過程中涉及的所有費用發(fā)票到小區(qū)辦審核結(jié)算，完成了資金結(jié)算手續(xù)。

由上可見，在業(yè)主委員會尚未成立的情況下，動用專項維修資金是一個繁復的過程。一旦小區(qū)遇到緊急情況需要維修時，往往由于專項維修資金的審批時間過長，從而影響了工程順利進行。所以筆者建議，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當要求廣大業(yè)主在簽署或制定管理規(guī)約時，明確約定物業(yè)服務(wù)公司在緊急情況下有支取專項維修資金的權(quán)利。

業(yè)主委員會成立前專項維修資金支取的規(guī)定

此次出臺的《管理辦法》第二十二條規(guī)定：住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；

專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

筆者認為，在業(yè)主委員會成立前，《管理辦法》對物業(yè)服務(wù)公司支取專項維修資金的規(guī)定與以往地方相關(guān)規(guī)定有所不同，如《北京市專項維修資金使用管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當對維修工程的必要性及費用預算進行鑒定，并出具鑒定報告。筆者認為，北京市的上述規(guī)定不僅增加了維修成本，還會人為地延長維修時間，造成不必要的時間浪費。由于共有設(shè)施設(shè)備維修關(guān)乎小區(qū)全體業(yè)主的利益，是否維修、費用預算以及是否就工程問題進行鑒定應(yīng)由全體業(yè)主或業(yè)主大會表決確定，如由政府主管部門要求對每一維修工程進行鑒定，明顯越權(quán)。

此外，對于物業(yè)服務(wù)公司確定施工單位、簽訂施工合同問題，《管理辦法》也未做規(guī)定，筆者認為此類問題同樣屬于全體業(yè)主或業(yè)主大會表決范圍，不同于《北京市專項維修資金使用管理辦法》的規(guī)定，先由物業(yè)服務(wù)公司確定施工單位，而后領(lǐng)取維修資金。因為根據(jù)《管理辦法》確立的“專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺腥藳Q策、政府監(jiān)督”的原則，應(yīng)當由業(yè)主作為維修資金的所有人，通過表決的方式自行選定施工單位，而不是由物業(yè)服務(wù)公司選定施工單位，再申領(lǐng)維修資金。

從《管理辦法》中可以看出，在業(yè)主委員會成立前，如物業(yè)服務(wù)公司支取專項維修資金，最主要的因素就是取得“維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主”同意。物業(yè)服務(wù)公司除組織召開業(yè)主大會外，也可以采取書面征求意見的方式，對工程維修范圍內(nèi)涉及利益的每一業(yè)主進行走訪，實施書面表決。

相互溝通保證專項維修資金順利使用

據(jù)筆者了解，有的小區(qū)為了防止物業(yè)服務(wù)公司對專項維修資金的隨意使用，委托專門機構(gòu)進行監(jiān)督或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司共同參與資金的支配。應(yīng)當說，物業(yè)服務(wù)公司除了接受作為所有人的業(yè)主監(jiān)督外，還應(yīng)當樹立“急業(yè)主之急，想業(yè)主之想”的意識。

根據(jù)《管理辦法》第二十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司組織實施維修工程，然后經(jīng)政府主管部門審核同意后，由專戶管理銀行向施工單位付款。因此，為保證工程順利進行，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當本著公開、透明的原則組織維修工程。公開，即物業(yè)服務(wù)公司通過公示的方法告知全體業(yè)主工程進度、費用預算等情況；透明，即要求物業(yè)服務(wù)公司對每一業(yè)主的疑問，及時給予答復，并要求業(yè)主參與組織施工的全過程。

筆者認為，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的工作不滿，主要是由于對其工作內(nèi)容不了解、不認可，所以物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當多與業(yè)主就工程情況進行交流、溝通。比如可以組織交流會、座談會，邀請廣大業(yè)主、施工單位參加，就小區(qū)維修工程情況進行溝通，對業(yè)主的合理建議予以采納，吸收。通過多種溝通方式，必將加深各方的理解與信任，保證維修資金的順利使用。如北京某小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司為了更好地與業(yè)主交流，針對小區(qū)業(yè)主情況，為小區(qū)每十名業(yè)主設(shè)置了一名物業(yè)專員，專門為業(yè)主提供服務(wù)，解決各類問題，并由物業(yè)專員定期組織十戶業(yè)主及家人召開交流會，溝通情況。在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司支取專項維修資金時，廣大業(yè)主非常配合，維修工程進展順利。

綜上，在小區(qū)未成立業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)公司支取專項維修資金時，可邀請業(yè)主參與制定維修計劃和方案，使廣大業(yè)主或業(yè)主大會了解維修的真實情況，從而保證工程順利進行。同時，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當與業(yè)主進行廣泛的溝通，吸收業(yè)主的建議、意見，做到工程維修公開、透明，讓業(yè)主滿意。

作者系北京市漢卓律師事務(wù)所房產(chǎn)物業(yè)部主任律師

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條，下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。