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一、購(gòu)房是消費(fèi)行為和投資行為的集合體，都有房地產(chǎn)投資性

房地產(chǎn)是什么?首先具體到產(chǎn)業(yè)屬性上，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)，是虛擬經(jīng)濟(jì)，與股票一樣，是一種金融資產(chǎn)。當(dāng)然因?yàn)樗休d的文化、社會(huì)價(jià)值而被人們賦予了更多的意義。但是在實(shí)質(zhì)上，買房和炒證券、炒黃金期貨一樣具有投資性。

其次，買房者都是消費(fèi)行為和投資行為的集合體，都有投資性。

一般而言，對(duì)于客戶的劃分大家習(xí)慣于按照客戶從基礎(chǔ)到高級(jí)的層次來劃分，房地產(chǎn)的消費(fèi)者主要是有剛性需求、改善性需求和投資性需求購(gòu)房構(gòu)成;從置業(yè)經(jīng)歷的由少到多來劃分，可以分為首次置業(yè)，二次置業(yè)和多次置業(yè)。一般剛需是首次置業(yè)的多，二次置業(yè)多為改善性需求，投資性需求往往是多次置業(yè)。

然而具體到客戶本身來說，有時(shí)候似乎并不那么清楚。投資客需要住房，炒房自然是典型的投資行為;改善性需求往往是自住兼投資人群，是二次置業(yè)或多次置業(yè)。他們不是職業(yè)炒房客，但也不是首次置業(yè)的剛需，其實(shí)也不是純粹改善需求的二次置業(yè)者，典型的二次置業(yè)者是為了改善居住條件，以純自住為購(gòu)房目的，而這些所謂的自住兼投資人群顯然也是投資客，不過是業(yè)余投資客。

剛需的買房有沒有投資性呢?我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，在市場(chǎng)不景氣的預(yù)期狀況下，越是剛性需求越表現(xiàn)的不夠旺盛，反倒是改善性需求受影響較少，所以剛需是有很大彈性的。如何判斷價(jià)格走勢(shì)并出手購(gòu)買?到底是信息不對(duì)稱造就了價(jià)格分歧還是需求彈性造就了價(jià)格分歧?如同張五常的賣橘者說，我傾向于前者。在市場(chǎng)的博弈與參與當(dāng)中，購(gòu)買力一般的剛需們是弱勢(shì)群體，市場(chǎng)不景氣時(shí)候他們的“剛需”主動(dòng)或被動(dòng)的被壓縮，踩準(zhǔn)節(jié)拍出手的人往往與剛需無關(guān)。在樓市高點(diǎn)買入甚至被套的恰恰可能是剛需，他們?cè)跇鞘械钠鸱须y以賺取充分的財(cái)富。

所以，“剛需”到底是什么?其實(shí)中國(guó)沒有真正的“剛需”，幾乎所有的購(gòu)房者都是自住和投資的結(jié)合，所有人買房都會(huì)關(guān)心房產(chǎn)的保值升值的問題，而非僅僅房子本身。

這種情況下，如何進(jìn)行價(jià)值投資?這是一個(gè)問題。

二、可行投資渠道單一，房產(chǎn)不失為一個(gè)較好選擇

國(guó)內(nèi)資金非常多，目前國(guó)內(nèi)本外幣存款超70萬(wàn)億元，其中居民儲(chǔ)蓄存款超30萬(wàn)億元，這是什么概念?2009年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史記錄，達(dá)到9萬(wàn)億平米，這些居民存款如果只動(dòng)用10%，就可以買光所有供應(yīng)量(房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡其實(shí)還未充分緩解，未來半年或一年會(huì)好一些，但是中長(zhǎng)期購(gòu)買需求依然很大)。既有的投資渠道其實(shí)很多，筆者以為歸納起來大致分為兩種。一是非參與式投資，一種是參與式投資。參與式就是投錢于某一項(xiàng)事業(yè)，并參與管理。比如投資企業(yè)、工廠或開店，但是這對(duì)于普通資金持有者來說有一定困難。一方面往往沒有這方面的精力和經(jīng)驗(yàn)，更主要的是現(xiàn)在的投資環(huán)境其實(shí)還很不好，民營(yíng)個(gè)體企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中地位還有待提高。

所以很多的人投資都選擇非參與式投資。也就是投資股票、黃金、現(xiàn)貨商品、期貨、債券、外匯，還有投資房產(chǎn)?，F(xiàn)貨商品的盈利空間很大，炒作辣椒、大蒜等商品只需要購(gòu)買市場(chǎng)總量的10%，就可以充分撬動(dòng)價(jià)格，因?yàn)樾枨髣傂?，但是需要?jiǎng)佑煤芏噘Y金，且需要聯(lián)手運(yùn)作，非專業(yè)投資者做不起來。黃金呢?大家雖然看到最近幾年黃金價(jià)格上漲的很快，目前在1200美元/盎司以上。但是眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，1980年黃金即達(dá)到850美元/盎司，如果考慮到通貨膨脹，黃金長(zhǎng)期套牢了很多人，連起碼的保值商品都算不上。股票等證券資產(chǎn)呢?最近幾年大家應(yīng)該也看的很清楚。

排除了之后，房地產(chǎn)似乎是不錯(cuò)的選擇。尤其是過去幾年，買房者都賺了盆滿缽滿。尤其是之前寬松的政策和快速發(fā)展中的不成熟的市場(chǎng)，低首付、低利率、炒房號(hào)發(fā)了很多人，也進(jìn)一步堅(jiān)定了嘗到甜頭者的信心，瘋狂入市。事實(shí)上，中長(zhǎng)期來看(10-20年)，樓市平穩(wěn)并向上發(fā)展是可以預(yù)見的，博客中多有探討，此處不再贅述。

三、跨代投資不確定性因素多，風(fēng)險(xiǎn)大

經(jīng)驗(yàn)不足以指導(dǎo)未來!因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)在逐漸走向成熟，尤其是目前的房貸政策和嚴(yán)厲的監(jiān)管逐漸堵死了以往簡(jiǎn)單可行的盈利空間，所以對(duì)于購(gòu)房要十分慎重!

但是越來越多的人將余錢投入樓市。目前的房二代數(shù)量越來越多，年齡越來越小。一些老人在資金富于的情況下給尚處嬰兒階段的孫子孫女買房，作為未成年子女房產(chǎn)。筆者以為，這種投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大。

一是財(cái)產(chǎn)處置權(quán)問題，如果嬰幼兒成為唯一房主，則對(duì)房屋擁有充分產(chǎn)權(quán)，別人難以進(jìn)行分割或處置。二是婚姻的不確定性?，F(xiàn)在城市離婚比例和結(jié)婚比例大約1:4，如果夫妻離婚，嬰兒房東會(huì)使得家庭財(cái)產(chǎn)分割產(chǎn)生麻煩。三是養(yǎng)老問題。未成年房主擁有房產(chǎn)而背棄充分的養(yǎng)老義務(wù)，會(huì)使老人束手無措。四是捧殺問題。子女從小巨額財(cái)富加深，對(duì)于其健康成長(zhǎng)和價(jià)值觀的養(yǎng)成未必是好事。如若如此，對(duì)家庭可能是災(zāi)難。五是社會(huì)動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)。在動(dòng)蕩的社會(huì)中，房產(chǎn)由于其變現(xiàn)性差，價(jià)值會(huì)大幅縮水。這種動(dòng)蕩的可能是很大的。文革以來我們經(jīng)歷了近四十年的安定發(fā)展時(shí)期，但是封建社會(huì)至今，中國(guó)幾乎沒有任何一個(gè)時(shí)期可以六十年或更長(zhǎng)時(shí)間是完全穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。所以社會(huì)劇烈變革或動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)是完全存在的。六是經(jīng)濟(jì)蕭條帶來深幅調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來將逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，國(guó)際化的加深也決定了我們難以一直持獨(dú)立行情，會(huì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的更多影響。這會(huì)使得房?jī)r(jià)其間存在較大調(diào)整的可能。七是行業(yè)發(fā)展周期風(fēng)險(xiǎn)。前文已經(jīng)說過，房?jī)r(jià)在二十年后極有可能進(jìn)入價(jià)值大幅縮水的階段。如果把身家壓在上面并認(rèn)為其可以維持后代可持續(xù)的體面生活的話，可能要打很大的折扣。

四、價(jià)值投資原則

既然說房產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是不錯(cuò)的投資之選，那么買什么樣的房子可以保值升值?在買房的浪潮中，很多人隨大流，買張不買跌，跟風(fēng)買盤，不知道自己該買什么樣的房子。對(duì)于買了能不能保值、升值，可能思考尚未深入。

筆者建議有投資渠道者不妨選擇將自有資金分散投資，如果沒有合適的出路只有買房最合適的話，筆者認(rèn)為以下樓盤是具有保值增值潛力的：

一是品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，品牌是具有一定的溢價(jià)的，比如仁恒、萬(wàn)科、中海(論壇新聞)的房屋比周邊同類房屋貴10-30%左右是正常的。如果品牌開發(fā)商定價(jià)合理，可以考慮。

二是價(jià)值低估樓盤。比如新開盤的大盤，首次開盤的價(jià)格比較低，如果不急著入住的話，可以考慮。還有一些有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，這個(gè)要結(jié)合城市發(fā)展的走向而定。

三是城市核心與未來導(dǎo)向并重。稀缺性和高度成熟性決定了主城區(qū)房?jī)r(jià)具有很好的抗跌性，也往往是房?jī)r(jià)反彈的先鋒和領(lǐng)漲者，當(dāng)然房?jī)r(jià)不菲。更多是發(fā)現(xiàn)城市的未來發(fā)展方向。需要注意的是，地方政府引導(dǎo)的方向未必真有前途。因?yàn)檎纹诘挠邢扌?，所以有些為了政?jī)而匆忙進(jìn)行新城開發(fā)，未必從可持續(xù)角度關(guān)注城市發(fā)展。所以，要從城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)律的角度去認(rèn)知，去把握。

四是回避不良因素。保值增值第一要回避的就是不良因素，比如有污染的房源，不會(huì)成為中上階層垂青的地域，升值空間會(huì)非常有限，轉(zhuǎn)手也會(huì)困難;還有要回避老舊房源，由于承接者價(jià)格承受力有限，價(jià)格上漲速度也遠(yuǎn)低于新房或次新房。

順帶提一句，不必太看重交通因素比如地鐵。目前的地鐵開發(fā)更多是地方政府買地利益驅(qū)動(dòng)下的政績(jī)作風(fēng)，未來的城市，交通將不會(huì)是太大的問題，更應(yīng)看重居住價(jià)值本身的東西，比如就業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂、文教衛(wèi)生等便利性。(作者孟祥遠(yuǎn)系城市社會(huì)學(xué)博士)