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推出REITs，或許能避免地產(chǎn)商大量破產(chǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)，或至少緩解在其他市場(chǎng)出現(xiàn)的從繁榮到崩潰這種大起大落的現(xiàn)象。

昨日，滬深兩市房地產(chǎn)股以6.03%的漲幅居于各板塊之首，其上漲的重要推動(dòng)力或許與即將出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃有關(guān)。

記者綜合從各方面了解到的情況顯示，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃正在緊張制定當(dāng)中，其核心內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做出政策性引導(dǎo)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施整合，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)以金融創(chuàng)新的方式拓寬融資渠道。其中與資本市場(chǎng)有直接關(guān)系的就是后者，指的就是籌備了多年的房地產(chǎn)信托投資基金，即REITs基金。

日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第二次全體會(huì)議確定了今年一季度經(jīng)濟(jì)工作的6項(xiàng)重點(diǎn)，其中明確指出，在一季度要加快制定和實(shí)施重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃。這就給出了房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃出臺(tái)的時(shí)間表，盡管涉及面廣、制定復(fù)雜，但也要在一季度內(nèi)推出。

去年12月3日，在國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“金融國(guó)九條”的政策措施中，房地產(chǎn)信托投資基金首次在國(guó)務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。

僅僅過(guò)了10天，國(guó)務(wù)院發(fā)布了金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展30條意見(jiàn)，其中的第五部分是創(chuàng)新融資方式，拓寬企業(yè)融資渠道——“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。

REITs屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化中的一種，即房地產(chǎn)企業(yè)將其旗下商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)（如辦公樓、購(gòu)物中心、公寓、產(chǎn)權(quán)酒店甚至倉(cāng)庫(kù)等不動(dòng)產(chǎn)）打包上市，向投資者發(fā)行信托單位或股票，并以物業(yè)資產(chǎn)的租金等收益為來(lái)源，定期向投資者派發(fā)紅利，由專(zhuān)業(yè)的基金管理公司或投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理。

對(duì)于REITs，一位接受記者采訪的監(jiān)管層人士表示，“對(duì)于這種高端的金融產(chǎn)品，我們的態(tài)度很明確，允許做REITs試點(diǎn)，但不會(huì)支持無(wú)收益的REITs產(chǎn)品”。他透露，REITs很可能被正式列入房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃當(dāng)中，并且開(kāi)展試點(diǎn)在振興規(guī)劃公布之前。

據(jù)悉，在“金融國(guó)九條”公布前，國(guó)務(wù)院已明確批復(fù)由央行牽頭制定REITs的相關(guān)政策，REITs管理辦法遂被緊鑼密鼓地提上日程，不日即將公布。

分析人士表示，對(duì)于REITs的推出時(shí)機(jī)，政府顯得非常謹(jǐn)慎，但在多年的籌備后，推出的條件已經(jīng)完全具備。而且此時(shí)推出REITs，或許能避免地產(chǎn)商大量破產(chǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)，或至少緩解在其他市場(chǎng)出現(xiàn)的從繁榮到崩潰這種大起大落的現(xiàn)象。

陷入銷(xiāo)售停滯、信用緊縮及IPO停滯困境的開(kāi)發(fā)商早就盯緊了REITs。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商很難從信貸和資本市場(chǎng)獲得融資，推出REITs將為部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供證券化的機(jī)會(huì)。

“2009年總部資產(chǎn)管理公司掛牌之后兩個(gè)重要工作之一就包括設(shè)立總部基地不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（總部REITs基金）”。總部基地投資董事局主席、總部基地董事長(zhǎng)許為平告訴記者。

另?yè)?jù)記者了解，相關(guān)監(jiān)管層正與多家商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行深入的全面接觸，擬在管理辦法出臺(tái)后即行推出REITs試點(diǎn)。有消息表明，來(lái)自天津?yàn)I海新區(qū)和上海浦東的部分物業(yè)也在謀劃打包上市，上市地點(diǎn)分別為深交所和上交所。

許為平的想法或許代表了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的想法。他說(shuō)，總部REITs基金將有效整合各總部基地企業(yè)的優(yōu)良持有物業(yè)，通過(guò)REITs這一資產(chǎn)證券化工具在時(shí)機(jī)成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)境內(nèi)或境外上市，充分利用金融杠桿和放大效應(yīng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最優(yōu)良配置和獲得最大的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。

在為地產(chǎn)商拓寬了融資渠道的同時(shí)，REITs也將為養(yǎng)老基金及保險(xiǎn)公司提供新的投資渠道，它們目前被禁止從事地產(chǎn)投資。對(duì)這些機(jī)構(gòu)投資者而言，這是一個(gè)參與地產(chǎn)市場(chǎng)投資、建立更加多元化的投資組合的簡(jiǎn)單方法。

海通證券的一位分析師則表示，短期內(nèi)，REITs很可能成為部分開(kāi)發(fā)商為新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資的重要渠道。REITs通過(guò)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)，為開(kāi)發(fā)商提供了一種快速收回初期投資的融資渠道。開(kāi)發(fā)商手中現(xiàn)金更為充裕，從理論上可以加速新項(xiàng)目建設(shè)，從而刺激整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的振興。