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如何避免遭遇開發(fā)商跑路

來源：法律編輯整理時間： 2023-03-16 08:21:02 168 人看過

1、開盤證件不全不能買

與其出事后費時費力維權，不如事前利用好手中的主動權，對開發(fā)商做一個全面的了解。由于目前房地產實行的是預售制，根據相關規(guī)定，沒工商登記、稅務登記，資質不全、手續(xù)不全開發(fā)商不能施工。開發(fā)商五證是否俱全是審核開發(fā)商正否正規(guī)的最基本有效的手段。開發(fā)商五證是指《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。

2、選品牌開發(fā)商更放心

由于開發(fā)商的很多信息沒有公開的義務，因此要了解其資金、運營的情況對于普通購房者而言可能并不是一件容易的事。一般而言，開發(fā)經驗豐富、業(yè)內聲譽好的品牌大開發(fā)商相對資金實力比較雄厚，而一些轉型不久的中小開發(fā)商則要比較警惕。特別是一些負面消息比較多、曾經發(fā)生過事故的開發(fā)商，在做購房選擇的時候就要多加小心。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）

第二百二十一條？？當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

一、什么樣的開發(fā)商容易跑路

第1類：產品類型偏高端周轉率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響。

第2類：前期拿地過于激進導致成本構成較高而影響資金回籠的企業(yè)，或者盲目多元化擴張，導致房地產主營業(yè)務受到影響的企業(yè)。

第3類：一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些房企在2017年仍然會面臨資金面斷鏈的市場風險。

1、通過降價銷售回籠資金。對于開發(fā)商來說，通過降價銷售是可控的，一般來講，是房企首先選擇的方式。

2、通過銀行等金融機構渠道進行。

3、如果上述兩個辦無實現緩解資金面緊張的壓力，那么，對于房企來講就會采取一些觸及房企底線的拯救措施了。比如，賣股權、賣項目，通過舍舍車保帥的方式保證企業(yè)短期內能夠活下來。

二、開發(fā)商跑路后業(yè)主該怎么維權

1、弄清產權歸屬

一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊心病，過去幾年也有過續(xù)建、復建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學會自救，通過法律等手段盡可能保障自身的權益。

按照規(guī)定，若房企破產宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產申請后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會造成破產企業(yè)對購房人債務履行事實不能的情況。根據房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產企業(yè)破產時，房屋的權利歸屬產生不同影響。因此，購房者首先應咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的權利問題。總之，有產權在手，總比什么都得不到強。

同時，業(yè)內人士指出，開發(fā)商破產后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證：

1、購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進行了注銷；

2、如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經核實后，應當予以辦理。

《民法典》（2021．1．1生效）第二百零九條【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

2、分布交涉維權

在搞清楚產權歸屬后，購房者則應盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。

首先，如果所購買的樓盤只是存在爛尾可能，可以嘗試給開發(fā)商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成后續(xù)工程，購房者的損失便可降到最少。

其次，若是開發(fā)商因為資不抵債而破產，遭遇爛尾危機，則不可將房子退給發(fā)展商。因為退房以后，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和發(fā)展商之間的關系，將由買賣關系變?yōu)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/zhaiwu/">債權債務關系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產，其資產被法院拍賣，而根據破產法償債先后的規(guī)定，消費者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補償款（特別是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權的）。

另外，若決定要起訴發(fā)展商時，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因為等待開發(fā)商完工沒有及時起訴，可能最終就得不到賠償。

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